Show me an example Shelter Over The Head: March 2012
Apa kesan pembukaan SKVE seksyen 2 pada prospek pembangunan Kuala Langat?

Thursday 22 March 2012

Kenaikan gaji kakitangan awam - Adakah lebih rumah akan dijual?




Terdapat peningkatan gaji sebanyak 7% hingga 13% kepada 1.4 juta kakitangan awam. Akan ada lebih RM6billion di dalam pasaran tempatan. Ada pendapat bahawa 60% hingga 80% daripada jumlah wang ini akan dibelanjakan. Adakah ini akan membantu jualan rumah di projek perumahan baru? Adakah mereka dari golongan ini akan buat pembelanjaan pada rumah - seperti membeli rumah pertama mereka jika mereka masih belum memilikinya?

Kenaikan gaji dalam sektor awam boleh membantu mengekalkan momentum belian dalam industri perumahan. Tetapi ia ada syarat - kenaikan gaji hanya akan mempunyai nilai sebenar jika tidak ada peningkatan yang sama pada lain-lain kos hidup dan harga rumah. Jika harga rumah meningkat sebanyak 10%, maka kenaikan gaji sebanyak 13% tidak akan membantu golongan ini dalam pembelian rumah samada rumah yang lebih besar atau untuk layak dapat pinjaman yang sebelum ini ditolak.

Ramai pemaju projek perumahan baru di sekitar Klang, Shah Alam dan Kuala Langat menggunakan strategi jualan yang memberi keutamaan kepada kakitangan kerajaan. Saya percaya mereka akan memberi lebih lagi tumpuan kepada golongan pelanggan ini sekarang. Tapi soalan ini perlu dijawab: Berapa banyak rumah yang boleh dijual kepada kakitangan kerajaan? Mereka yang bekerja dalam sektor swasta tidak mendapat kenaikan gaji. Kakitangan kerajaan sahaja tidak dapat membantu dengan membeli SEMUA rumah di SEMUA projek perumahan. Industri perumahan memerlukan bilangan pembeli yang jauh lebih besar. Dan angka ini perlu datang dari sektor swasta. Oleh sebab sebab ini, jualan rumah baru untuk kategori berpendapatan sederhana dan rendah masih akan terjejas kerana garis panduan pinjaman rumah yang diperketatkan walaupun ada kenaikan gaji pada kakitangan kerajaan.




Salary increase for civil servants - Will more houses be sold?




There is a 7% to 13% salary increase to 1.4 million civil servants. There will be extra RM6billion in the economy. It's reported that 60% to 80% of this money will be spent. Will it help in the sales of houses? Will this group of people spend on houses - like buying their first house if they have not already owned one?

The salary increase in the public sector may help sustaining the buying momentum in the housing industry. There is a caveat here - the increase in salary will only have real value if there is no corresponding increase in other costs of living or price of houses. If price of houses is increased by 10%, then the salary increase of 13% will not help one in buying a better house or to qualify for the loan previously rejected. ( borderline rejection )

Many developers of new housing projects around Klang, Shah Alam and Kuala Langat are adopting the strategy of giving priority to government servants to buy the houses. I believe they will focus more on this group of customers now. But how many houses in a housing project can one sell to government servants? Those in the private sector don't get the same salary increment. Government servants alone cannot help in buying all the houses in all the housing projects. The housing industry need far more number of buyers than this. And this has to come from the private sector. Hence, the take-up rate of new houses for the middle to low income category will still be affected by the tightened guidelines on house loan approval despite the salary increment to the government servants.




Tuesday 20 March 2012

Garis panduan baru pinjaman rumah - Kesan pada pembeli rumah baru




Garis panduan baru pinjaman rumah telah diperketatkan di mana kelulusan kini berdasarkan pada gaji bersih dan bukan gaji kasar. Kalau diambilkira polisi dimana rekod kredit dan keupayaan bayar balik ansuran ( sekiranya kadar bunga naik ) pemohon perlu dipertimbangkan, ramai bawah kategori pendapatan sederhana dan rendah akan gagal dalam permohonan pinjaman ini.

Statistik terkini Skim Rumah Pertamaku melaporkan bahawa 48% daripada 1062 pemohon tidak layak dan 16% masih meuinggu keputusan. Bagaimana pula dengan pembeli rumah baru teres satu dan dua tingkat di Klang, Shah Alam,dan Kuala Langat yang memohon untuk 90% pinjaman? Apa sudah jadi pada permohonan mereka? Ramai telah ditolak. Ramai lagi akan ditolak.

Ini adalah situasi di pasaran: Anda perlukan lebih pendapatan untuk mampu membeli rumah yang anda lihat empat bulan lepas, dimana anda layak untuk pinjaman tapi tak jadi beli rumah itu atau anda perlu mencari rumah yang lebih kecil ( lebih murah ) atau satu yang lebih jauh ( lebih murah ) untuk mendapatkan kelulusan pinjaman.

Kelulusan pinjaman yang lebih perlahan dan rendah menyebabkan jualan rumah yang lebih rendah dalam projek projek perumahan baru. Kesan ini adalah menyeluruh - dari banglo dan rumah berkembar di Kajang, Sungai Buloh ke rumah teres satu dan dua tingkat di Kapar, Meru, Pelabuhan Klang, Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam dan Teluk Panglima Garang Kuala Langat.

Apa yang akan berlaku pada harga rumah di bawah RM300,000? Adakah harga akan turun kerana jualan menurun dan diperlambatkan? Adakah anda perlu tunggu untuk membeli rumah anda? Jualan yang rendah tidak boleh dilihat sebagai penurunan permintaan. Rumah yang tidak boleh dibeli oleh mereka yang tak layak sekarang akan dibeli oleh mereka yang masih layak untuk mendapatkan pinjaman.

Saya percaya bahawa anda mungkin dapat beli epal yang lebih murah pada tahun depan dan tahun yang seterusnya. Tetapi perkara ini tak mungkin terjadi pada rumah berharga bawah RM300,000 di Lembah Klang. Manusia boleh menghasilkan lebih banyak epal tetapi mereka tidak boleh menghasilkan lebih banyak tanah. Hujah bahawa jika orang tidak membeli, harga dalam konteks rumah di bawah harga RM300,000 di Lembah Klang akan turun harga - itu adalah satu kesilapan.

Mereka yang tidak dapat kenaikan gaji perlu lebih berjimat dan tekun cari lebih wang. Belilah rumah yang memenuhi citarasa anda jika anda masih boleh dapat pinjaman. Anda perlu berlanja mengikut kemampuan. Tidak bermakna kalau pinjaman diaturkan kepada anda jika anda memang tidak mampu membeli ( membayar ansuran rumah ). Rumah anda akan dilelong oleh bank bila anda tak dapat bayar ansuran. Hutang yang datang dari pembelian yang anda tidak mampu itu satu perkara yang berbahaya - ia akan meningkat dan menjadikan anda lebih berhutang!




Monday 19 March 2012

New guidelines on loan - Effect on buying new houses




The new guidelines on loan have been tightened where approvals are now based on the net pay and not gross salary. Throw in the policy of having to consider if applicants have good credit history and can sustain the repayment in event of increase in interest rate, many people will be affected. Those in the middle to low income category will be affected in their loan application to buy new houses.

Latest statistics on Skim Rumah Pertamaku reported that 48% of the 1062 applicants were not qualified for the loan scheme with another 16% pending approval. How about those buyers of new single and double storey terraced house in Klang, Shah Alam and Kuala Langat who applied for 90% loan? What happened to their applications? Many were rejected. Many more will be rejected.

This is the situation on the ground: You need to earn more to afford the same house you saw last four months, qualified for the loan but did not yet buy; or you need look for smaller house or one further in order to get the loan approval.

Slower and lower loan approval means slower and lower sales of houses in the new housing development. This effect is across the board - from bungalow and semi-detached house in Kajang, Sungai Buloh to the single and double storey terraced houses in Kapar, Meru, Port Klang, Johan Setia, Jalan Kebun and Teluk Panglima Garang,

What will happen to the price of the houses below RM300,000? Will the price come down when the take-up rate is slow? Should you wait for it to come down and then buy? Take-up rate may slow down but that doesn't mean the demand decreases. The house that cannot be sold to one previously qualified for the loan will be sold to the one who qualified for higher priced house last year but now can still buy a lower priced house.

I believe that it is possible that you can buy apples cheaper next year and years after that but not the house below RM300,000 in Klang Valley. You can produce more apples but you cannot produce more land! The reasoning that if people don't buy, the price have to come down in the context of houses under RM300,000 in Klang Valley is flawed.

Those who are not lucky to have salary increment have to save more, don't spend unnecessarily. Buy the house that you have found to your liking if you still can be eligible for the loan. You have to spend only what you can afford. Afterall, if you cannot afford it and it's arranged for you to have it, you are going to lose it in a matter of time. You don't pay installment for the house, the bank is going to foreclose it. The debt you incur because you cannot afford it, is a dangerous thing - it will snowball; debts beget more debts.




Tuesday 13 March 2012

Projek rumah terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen




Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) melaporkan 195 projek terbengkalai oleh pemaju yang tidak berlesen. Apa yang boleh dilakukan untuk mengurangkan kejadian ini? Mungkin boleh melalui peranan yang lebih bertanggungjawab dan perlaksanaan dan penguatkuasaan yang lebih baik!!

Kepada bakal pemilik rumah: "Lawat tapak perumahan yang anda hendak beli. Tengok samada lokasi dan kawasan sekeling sesuai atau tidak. Lawat pejabat pemaju dan minta ditunjukkan pelan bangunan, permit iklan dan jualan dan lesen pemaju sebelum menandatangani surat perjanjian jual beli ataupun bayar deposit".

Pemaju perumahan yang bertanggungjawab tidak akan ada masalah dengan permintaan sedemikian. Mereka tidak akan bantah langkah langkah yang diambil untuk melindungi pembeli rumah, pelanggan mereka.

Kebanyakan pembeli rumah bukan dari profession undand undang, maka mereka tidak akan tahu dengan mendalam tentang dokumen undang undang yang mereka tandatangani - pada aspek perlindungan dan kesahihan. Peguam dan banker boleh membantu untuk memastikan dokumen dokumen penting mencukupi untuk memberi perlindungan kepada pembeli rumah. Ini tidak sukar dilakukan. Mereka mempunyai akses kepada maklumat ini; mereka ada rangkaian hubungan untuk maklumat ini. Kedudukan dan peranan mereka yang boleh membantu pembeli rumah tidak perlu diragu ragukan. Melalui pemeriksaan dan pengesahan dokumen dokumen yang diperlukan sebelum  menyediakan Perjanjian Jual Beli dan Pinjaman Bank, mereka dapat memberi satu bantuan yang cukup besar kepada pembeli rumah.

Kewujudan undang undang di bawah Akta Pembangunan Perumahan tidak menjamin mana mana projek perumahan tidak akan terbengkalai. PM pun tidak buat begitu. Jadi, itu tidak adil kita mengharapkan sedemikian dari pihak peguam dan bank yang terlibat dalam proses pemilikan rumah ini. Disini, kita bercakap tentang bagaimana untuk mengurangkan insiden projek terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen. Kita bercakap tentang kemungkinan insiden ini dapat dikurangkan melalui peranan yang lebih bertanggungjawab oleh setiap orang yang terlibat. Kita tak minta lebih dari itu.

Undang undang untuk melindungi pembeli rumah, termasuk yang terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab, memang wujud. Apa yang kurang ialah perlaksanaan dan penguatkuasaan. Gejala "cakap satu macam, buat satu macam" perlu ditanggani.






Monday 12 March 2012

Abandoned housing project by unlicensed developer




Our Housing and Local Government Ministry reported there were 195 abandoned development by unlicensed developers. What can be done to reduce the incidents? Through more responsible role play and improved implementation and enforcement of the laws, perhaps!

To the prospective house owners: "Visit the site of the house you are going to buy. See if you like the location and surrounding area of the neighbourhood. See for yourself the connectivity and accessibility of the location you are buying into. Visit the developer's office before you sign on the dotted lines. Ask to be shown the building plan, sales and advertisement permit and developer license before you pay the deposit".

Any responsible developer will have no problem in providing the house buyers these information. Responsible developers will not disagree to steps taken to protect the house buyers, their customers.

As most of the house buyers are not from the legal profession, they won't know much about the legal documents they are signing - the protection and validity aspect of it. Lawyers and bankers, being specialists in their chosen field, can help to make sure that the required documents are in place to protect the house buyers. This is not difficult. They have access to these information; they have the network of contacts with these information. They are in a position to help the prospective house buyers against unlicensed developers by highlighting any non-compliance of the rules. Lawyers and bankers checking and verifying the required documents for the sales of the housing project before they prepare the Sales and Purchase Agreement and Loan Agreement are good cases in point.

The existence of the laws under Housing Development Acts do not guarantee protection for the house buyers. Not even the Prime Minister can do this. So it's unfair to expect the lawyer or banker involved in the house ownership process to be able to do THAT. Thus we don't talk about THAT here, we are just talking about reducing the incidents of abandoned project by irresponsible developer. And how we can achieve that. We are talking about every role player playing his role responsibly, or in a more responsible way if anyone wanted to claim he already has been so. We are not talking about anyone playing superman.

It has been said many times, here in Malaysia, the laws to protect the house buyers, including against the irresponsible developers, are in place. What is lacking is the implementation and enforcement. This symptom of "say one thing and do another thing" need to be cured.




Tuesday 6 March 2012

Rumah baru mampu-milik sekitar Klang, Shah Alam, Kuala Langat - Prospek




Kawasan panas hartanah Malaysia adalah di seluruh Lembah Klang, Melaka, Johor dan Pulau Pinang.

Lembah Klang adalah kawasan dimana perdagangan dan pusat-pusat perniagaan utama Selangor dan KL ditumpukan. Klang, Shah Alam, Subang, Petaling Jaya, Greater KL, Kajang dan Rawang jatuh di bawah Lembah Klang.

Untuk mereka yang tinggal di Selangor / Lembah Klang; jika anda masih belum beli rumah pertama, jika anda mampu dan layak untuk mendapatkan pinjaman, jika anda telah menemui rumah citarasa anda, jangan tunggu lagi, beli rumah itu sekarang.

Harga rumah teres satu tingkat dan dua tingkat di bawah kategori mampumilik dan harga sederhana di sekitar Klang dan Shah Alam akan terus meningkat. Tanah untuk pembangunan di kawasan ini semakin berkurangan. Fenomena ini tidak hanya berlaku kepada rumah rumah di Klang dan Shah Alam dalam categori hartanah kawasan panas. Perkara sama juga berlaku kepada harga rumah teres setingkat dan dua tingkat di sekitar Kuala Langat seperti di Sijangkang, Jalan Kebun Baru, Jenjarom dan Banting, tapi pada kadar peratusan yang lebih kecil.

Saya kongsi nasihat yang diterima tentang pelaburan hartanah - Satu cara yang pasti dapat keuntungan dalam hartanah adalah dengan membeli hartanah tersebut dan tinggal di sana selama 10 hingga 15 tahun, dan lepas itu jual pada harga yang sudah meningkat. Siapa yang rugi jual rumah mereka di kawasan yang disebut diatas yang dibeli 10 hingga 15 tahun lepas? Dan ada siapa yang tak rugi menjual kereta mereka yang dibeli satu atau dua tahun lepas?

Nasihat di atas memang wajar diberi pertimbangan mendalam oleh mereka yang masih belum memilki rumah sendiri.




Monday 5 March 2012

New affordable houses around Klang, Shah Alam, Kuala Langat - Prospect




Malaysia property hot spots are in the whole of Klang Valley, Melaka, Johor and Penang.

The Klang Valley is where the major commerce and business centres of Selangor and Kuala Lumpur are located. Klang, Shah Alam, Subang, Petaling Jaya, Greater KL, Kajang and Rawang fall under Klang Valley.

For those people staying in Selangor / Klang Valley; if you have not already bought your first house, if you can afford it and qualify to get a loan, if you have found the house to your liking, buy it and don't wait.

Price of single storey and double storey terraced houses under affordable and moderately-priced categories around Klang and Shah Alam will keep on increasing as the land available for development are becoming scarcer!! This phenomenon doesn't just happen to houses in Klang and Shah Alam which fall under the property hot spot. The same thing also happens to the prices of single and double storey terraced houses around Kuala Langat like at Sijangkang, Jalan Kebun Baru, Jenjarom and Banting, albeit a lesser percentage.

This is a good advice by an experienced real estate man - One sure way of making money in property is to buy that property and stay there for 10 to 15 years. and then sell for a profit. Who have lost money in the house, at the above mentioned areas, they bought 10 or 15 years ago if they sell it today? And who have made money in the car they bought 1 or 2 years ago if they sell it today?

So, to those who have not already bought a house and can afford it, it is worthwhile giving the above advice a serious thought.




Popular Posts