Show me an example Shelter Over The Head: April 2012
Apa kesan pembukaan SKVE seksyen 2 pada prospek pembangunan Kuala Langat?

Wednesday 18 April 2012

Residential properties in Selangor at RM500,000




It is becoming increasingly difficult to find residential properties that cost below RM500,000 in Kuala Lumpur. What can be so surprising about that when a double storey terrace house in Bandar Puteri Klang is also going for almost RM500,000?

Very soon, if it is not already happening, you will find it hard to get a double storey house in Klang and Shah Alam for less than RM500,000 and single storey terrace house for less than RM200,000.

The increase in price of new houses happens everywhere in Klang Valley. A new single storey terrace house in Johan Setia Klang is selling above RM200,000 and in Jalan Kebun Shah Alam for not less than RM180,000. You still can find a single storey terrace house in area of Kuala Langat for RM150,000 if you are lucky.

I believe price of houses in Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting will go up more than previous years with the opening of accessibility to the South Klang Valley Expressway at Teluk Panglima Garang. More development will take place, arising from the connectivity and accessibility via the Expressway.

There is only so much land in any particular area. For that much of land, only that much of houses can be built. Development in that area will reduce the supply of land available for building houses as years go by. This will cause the land cost to go up, thus contribute to price increase in the house.This is the same reason that causes the properties price to go up in KL and also in other areas in Selangor.

The price of houses is moving in one way - it's not going down. Without speculation, the price of property will still go up, but in a smaller percentage. This trend is irreversible. This is the economic reality, a universal one. If the price is not going to come down, we have to play catch-up to it. We cannot expect to buy tomorrow's house with today's income.

Economic issues have to tackled with economic ways. Any attempt to solve this with other ways will result in more people finding the dream of house ownership escaping them. Any attempt without also increasing the earning capacity of the people will result in the gap of affordability being widened. Subsidy in any form is to help to tide over a difficult situation, it can only be a short term measure. If the rakyat need to be subsidised for long term on a certain thing, anything, then in my personal opinion, the government is not doing a good job! This is the result of poor management and governance. Subsidies are expenses to a country. And it's going to cost Malaysian government a lot of money in housing related matters if the affordability issue is not addressed properly. Subsidy must be financed by taxes and revenues from natural resources. One day the natural resources will be depleted and finished, eventually. Whatever has been spent or invested - Are they able to take over the role and place of the natural resources to continue giving income to the country, besides the tax?




Hartanah kediaman Selangor pada RM500,000




Ia menjadi semakin sukar untuk mencari hartanah kediaman yang berharga di bawah RM500,000 di sekitar Kuala Lumpur. Tetapi, ini tidak mengejutkan sangat. Sebiji rumah teres dua tingkat di Bandar Puteri Klang pun dijual pada harga hampir setengah juta ringgit.

Tidak lama lagi, anda akan mendapati ia sukar untuk membeli rumah teres dua tingkat di sekitar Klang dan Shah Alam pada harga RM500,000 sebiji dan rumah teres satu tingkat bawah RM200,000 sebiji.

Kenaikan harga rumah baru berlaku dimana mana sahaja di Lembah Klang. Sebiji rumah teres satu tingkat di Johan Setia Klang dijual melebihi RM200,000 dan di Jalan Kebun Shah Alam, tidak kurang dari RM180,000. Anda masih boleh membeli rumah teres satu tingkat di sekitar kawasan Kuala langat pada harga RM150,000 jika anda bertuah.

Saya percaya harga rumah di Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting akan naik pada kadar yang lebih berbanding dengan tahun tahun lepas dengan pembukaan akses pada Lebuhraya SKVE (South Klang Valley Expressway) melalui Teluk Panglima Garang. Pembangunan yang lebih pesat akan berlaku di sekitaran kawasan ini.

Tanah di mana mana kawasan adalah tetap. Dan berapa banyak rumah dan perkembangan di sesuatu kawasan juga tetap. Pembangunan akan mengurangkan bekalan tanah yang boleh digunakan untuk membina rumah dari setahun ke setahun. Ini akan meningkatkan nilai tanah, sekali gus menyumbang kepada kenaikan pada harga rumah. In adalah sebab yang sama yang meningkatkan harga hartanah di KL dan juga di kawasan kawasan lain di Selangor.

Harga rumah bergerak dalam satu arah - menghala keatas. Tanpa spekulasi, harga hartanah masih akan naik, tetapi pada peratusan yang lebih kecil. Trend ini tidak boleh di pusing balik. Ini adalah realiti ekonomi. Kita tidak boleh mengharapkan untuk membeli rumah esok dengan pendapatan hari ini. Harga hartanah tetap akan naik, harga rumah akan menjadi lebih tinggi, kita kena dapat menjana pendapatan yang lebih untuk dapat membeli rumah ini.

Isu isu ekonomi perlu ditanggani dengan cara ekonomi. Tanpa peningkatan keupayanan menjana pendapatan rakyat yang lebih tinggi, jurang kemampuan untuk memiliki rumah akan menjadi lebih besar, lebih dalam. Ini satu kepastian. Subsidi dalam apa jua bentuk adalah untuk mengharungi sesuatu keadaan susah, ia hanya boleh untuk jangka masa pendek sahaja. Jika rakyat perlu diberi bantuan subsidi jangka masa panjang dalam sesuatu barang, maka pada pendapat saya, kerajaan tidak menjalankan tugasnya dengan baik. Ini adalah hasil pengurusan dan urus tadbir yang lemah. Subsidi adalah perbelanjaan. Kerajaan Malaysia akan memerlukan banyak wang ringgit untuk pembelanjaan dalam perkara parkara berkaitan dengan perumahan jika isu kemampuan tidak ditanggani dengan betul. Subsidi mesti dibiayai oleh cukai dan hasil daripada sumber asli. Satu hari nanti, bekalan ini akan habis. Mampukah apa yang kita belanjakan atau melaburkan mengambil-alih peranan untuk terus memberi pendapatan kepada negara, selain dari cukai?




Saturday 7 April 2012

Rumah baru mampumilik - Permintaan paling tinggi di Selangor




Selangor mempunyai bilangan tertinggi pemohon bagi Skim Rumah Pertamaku. Skim ini dilancarkan untuk membantu golongan berpendapatan rendah untuk memiliki rumah pertama mereka. Had harga rumah telah dinaikkan hingga RM400,000 dari RM220,000.

Apa apa skim pemilikan rumah mesti disokong oleh pelan jangka panjang yang akan meningkatkan pendapatan purata rakyat melalui peningkatan produktiviti. Ini dapat dicapai dengan perancangan jangka panjang pada sistem pendidikan, pelaburan pada modal insan dan pengkhususan indusrtri industri tertentu yang memberi pendapatan yang lebih tinnggi. Peningkatan gaji tidak boleh dikekalkan tanpa peningkatan productiviti.

Memiliki rumah bukan hanya melibatkan pembayaran deposit 10%, ia juga melibatkan pembayaran ansuran bulanan untuk 20 atau 30 tahun yang akan datang. Sebarang cubaan untuk membantu dalam hal komitmen deposit perlu ambilkira kewajipan membayar ansuran bulanan rumah. Membeli rumah dan keupayaan berpegang pada pemilikan rumah itu dua perkara yang berbeza.

Masalah kemampuan pemilikan rumah tidak boleh diselesaikan dengan sudsidi atau cubaan mempermudahkan pembelian dengan deposit rendah ataupun tanpa deposit. Perancangan mesti ditujukan untuk memastikan pembeli rumah dapat kekal berpegang pada pemilikan rumah itu. Masalah tak mampu bayar deposit beli rumah, kerajaan mungkin dapat membantu. Kalau tak dapat bayar ansuran bulanan rumah, bolehkah kerajaan bantu? Dalam hai ini, tiada kerajaan dapat membantu selama lamanya. Malaysia tidak terkecuali. Sesetengah negara yang gunapakai polisi berdasarkan susbsidi kini menghadapi masalah ekonomi dalaman yang teruk.

Peningkatan keupayaan menjana pendapatan rakyat adalah cara menyelesaikan masalah rakyat berpendapatan sederhana dan rendah tidak mampu memilikil rumah kediaman mereka. Rakyat perlu dilengkapi dengan kemahiran kerja dan ilmu pengetahuan untuk menghadapi cabaran kos sara hidup yang akan semakin meningkat. Dengan peningkatan sedemikian, rakyat dapat melakukan kerja bernilai lebih tinggi yang membayar gaji yang lebih tinggi untuk meghadapi kos sara hidup yang lebih tinggi. Mungkin INI satu pandangan yang baik: Kerajaan tak patut percaya bahawa mereka boleh mengatasi masalah kenaikan kos sara hidup yang akan menurunkan kemampuan perbelanjaan rakyat setiap kali dengan subsidi - seperti subsidi barang runcit, subsidi rumah, sudisidi sarapan pagi dan tengah hari.

Skim Rumah Pertamaku - pembeli rumah tidak perlu membayar wang deposit 10%. Apakah keberkesanan skim ini dan skim skim sepertinya dalam membantu golongan berpendapatan rendah dan sederhana memiliki rumah pertama mereka?




Demand for affordable houses highest at Selangor




Selangor has the highest number of applicants for My First Home Scheme. This scheme is launched to help people in the low income category to own their first house. Limit of the house prices has been raised to RM400,000 from RM220,000.

Any house ownership scheme must be supported by the long term plan that will increase the average income of the rakyat ( population ) through productivity. This is to be achieved with long term planning on the education system, investment in human capital and specialisation ( attraction ) of certain industries that produce value-added components. No increase in income or salary can be sustained without corresponding increase in productivity.

As I have remarked earlier, nobody gets to own what he cannot afford. Buying a house does not just involved paying the 10% deposit, we are talking about having to pay the house installment every month without fail for the next 20 to 30 years. Any attempt to help out in the commitment of deposit must also consider the obligation of making subsequent monthly installment in owning a house with mortgage. Buying a house and keeping the house are two different things.

Problem of affordability in house ownership cannot be solved with subsidy or attempts to make things easy in regard to deposit requirement. The saying - Give the man a fish, he eats today: Teach him how to fish, he eats everyday - should be the guide in the planning of house ownership scheme or policy. Any policy short of this follow-through planning is like giving the man a  fish to eat when he is hungry. But he needs to eat everyday ( pay house installment every month ), can you give him a fish everyday ( sudsidise him every month )? No government in the world can do this. Some who tried are now in deep trouble.

The government have to solve this by increasing the earning capacity of the rakyat. The rakyat must be equipped with skill and knowledge to meet the challenge of an ever increasing cost of living which is a certainty. And this has to come from moving up the value chain so that the rakyat can get to earn more.

My First Home Scheme - which do away with the 10% deposit. How effective this scheme and other schemes with the same approach are in helping the middle and low income group to own their first house?



Friday 6 April 2012

Projek perumahan baru di Selangor - Isu mampu beli.




Membina rumah bersaiz lebih kecil - bolehkah itu membantu lebih ramai dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk memiliki rumah sendiri?

Bank-bank memberi pinjaman berdasarkan keupayaan bayar balik sipeminjam. Pinjaman perumahan adalah berdasarkan kemampuan pemohon; kelulusan pinjaman, mengikut garis panduan baru, adalah berdasarkan pada pendapatan bersih mereka. Lebih ramai dari golongan ini tidak boleh dapat pinjaman bank untuk membeli rumah pertama mereka. Tetapi rumah kediaman adalah keperluan asas untuk hidup setiap manusia. Pasangan baru berumahtangga perlukan rumah. Jika mereka tak mampu beli, mereka akan sewa.

Rumah bersaiz lebih kecil pada harga yang lebih rendah. Adakah itu permintaan pasaran? Penduduk Selangor di kawasan sekitar Klang, Shah Alam dan Kuala Langat - adakah ini yang mereka mahu? Rumah versi saiz kecil dengan bilk tamu kecil, bilik kecil dan bilik berkurangan. Golongan berpendapatan sedehana dan rendah di kawasan kawasan ini berminat pada rumah teres satu dan dua tingkat dengan 3 + 1 bilik ataupun 3 bilik.

Singapura dan Hong Kong menggunakan strategi ini kerana isu tanah. Tinggal di rumah kediaman yang bersaiz kecil - itu memang satu cara hidup mereka. Bolehkah Malaysia gunapakai strategi yang sama untuk menyelesaikan masalah kemampuan memiliki rumah yang dihadapi oleh penduduk Selangor yang tinggal berhampiran kawasan bandar? Membina rumah bersaiz lebih kecil tidak akan memberi penyelesaian yang berkesan. Ia tidak dapat memenuhi permintaan pembeli rumah.

Saya melihat isu kemampuan pemilikan rumah ( di bawah kategori perumahan mampu milik oleh golongan berpendapatan sederhana dan rendah yang terdiri daripada graduan dan keluarga muda ) lebih sebagai isu daya pendapatan daripada harga rumah. Kenaikan harga rumah dan hartanah merupakan satu proses semulajadi. Peningkatan pada harga rumah atas fundamental seperti pendapatan isi rumah yang semakin meningkat adalah satu perkara yang baik. Ia menjadi masalah apabila kenaikan kos sara hidup jauh lebih tinggi berbanding dengan peningkatan gaji atau pendapatan. Siapa yang akan beli rumah atau hartanah jika harga tidak akan naik? Sudikah anda yang sedang membaca kandungan posting ini membeli?

Penyelesaian jangka panjang pemilikan rumah mesti datang dari peningkatan keupayaan menjana pendapatan oleh rakyat. Hanya melalui peningkatan produktiviti barulah peningkatan pendapatan dapat dikekalkan. Semua benda dalam kehidupan akan jadi lebih mahal dari setahun ke setahun. Spekulasi dan perbuatan meragut keuntungan kertelaluan patut diberhentikan. Tetapi, macam mana kalau peningkatan harga itu disebabkan oleh hukum permintaan dan bekalan? Adakah rakyat Malaysia keseluruhan bersedia menghadapi cabaran kos sara hidup yang pasti akan semakin meningkat, dan bukan hanya pada prospek harga rumah yang semakin meningkat?



 

Thursday 5 April 2012

New housing project at Selangor - Affordability issue




Building a smaller sized house - can that help more middle to lower income Malaysian to afford their own house?

Banks are now giving out loan based on repayment capacity of the borrowers. Housing loan is based on affordability of the applicants; loan approval is based on their net income. More and more middle to lower income Malaysian cannot get loan to buy their first house. But a house to provide a shelter over the head is a  need to human beings. Young couple starting a family need to have one. If they cannot buy one, they will rent one.

A smaller house for a lower price. But is that what the market wants? Residents of Selangor in the area around Klang, Shah Alam and Kuala Langat - is this what they want? A smaller version of house with smaller hall, smaller room, lesser room? Middle to lower income group in these areas are still in favour of a decent sized single or double storey terraced house with 3 room or 3+1 rooms.

Singapore and Hong Kong are adopting this strategy because of land availability issue. It's a matter of necessity - there are no two ways about it. It has become a way of life to them. Can Malaysia adopt the the same strategy to solve the affordability problem faced by Malaysian in owning their house? Coming up with smaller size house will not be the effective solution. It will not meet the demand of the house buyers.

I see the affordability issue of house ownership ( under the affordable housing category for middle to lower income group that comprise of graduates and young families ) more as an issue of earning capacity than the price of the house. Increase of price in house and property is a natural progression. Increase in the price of houses that come with fundamental like rising household income is a good thing. It becomes a problem when there a a great mismatch between the rate of increase in price of houses and earning capacity or average income. Afterall, who would buy property or houses if the price is not going to go up over the years? Would you, as you are reading on this?

Long term solution to house ownership must come from increasing the earning capacity or average income of the rakyat. Only when we have increased productivity will the increased earning be sustained. Everything in life, edible or otherwise, is going to cost more by the years. Speculation and profiteering that cause price increase should be stopped. But what if the increase is caused by the law of demand and supply? Are middle to lower income Malaysians prepared to take on the challenge of an ever-increasing cost of living, and not just the prospect of an ever-increasing price of houses?





Monday 2 April 2012

Projek perumahan baru sekitar Shah Alam, Klang - Jualan rumah jatuh




Garis panduan baru yang diperketatkan ke-atas pinjaman perumahan adalah bertujuan untuk menurunkan hutang isi rumah. Sekatan ini akan menyebabkan penurunan dalam kelulusan pinjaman bagi pembelian rumah. Hakikatnya, akan ada kejatuhnan dalam pemilikan rumah secara menyeluruh.

Rumah baru semi-D dan banglo di projek perumahan baru sekitar Shah Alam, Klang dan Kuala Langat akan menghadapi penurunan jualan seperti rumah teres baru di projek perumahan baru sekitar Sungai Buloh, Kajang dan Rawang.

Garis panduan baru pinjaman rumah memberi kesan yang paling teruk pada golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Kategori pembeli ini adalah asas pelanggan untuk segmen rumah mampu milik. Boleh dikatakan kesemua mereka ini memerlukan pembiayaan untuk membeli rumah mereka. Ini pengetahuan yang bukan luar biasa - kalau pembiayan rumah disekat, pembelian akan menurun. Apa yang bakal pembeli rumah boleh buat walaupun mereka percaya bahawa harga rumah tidak akan turun? Mereka tak boleh buat apa apa!

Tanah di sekitar bandar bandar Selangor semakin berkurangan dan menghadapi kenaikan harga pada setiap enam bulan. Harga petrol semakin tinggi. Kos pekerja akan terus meningkat.

Permintaan untuk rumah dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk rumah mampumilik di Selangor memang tinggi. Golongan ini membeli untuk kediaman sendiri, bukan spekulasi. Apabila memreka dinafikan peluang untuk membeli rumah kerana garis panduan pinjaman yang ketat, adakah anda fikir penurunan  pembelian akan menyebabkan kejatuhan harga hartanah ini? Jualan pasti akan menurun. Tetapi, bilangan mereka yang ingin membeli rumah tidak akan turun, bahkan meningkat dari setahun ke setahun. Projek perumahan baru bawah kategori harga sederhana dan rendah sekitar Shah Alam dan Klang memang tidak dapat memenuhi permintaan. Oleh itu saya percaya apa apa penurunan harga rumah di bawah kategori ini hanya bersifat sementara.




Sunday 1 April 2012

New housing project around Shah Alam, Klang - Slowdown in sales




The cooling measures by Bank Negara Malaysia and the tightening guidelines on housing loan by the respective banks are meant to bring down the household debts. This restriction will cause a drop in the approval of loans for the purchase of houses. Ultimately there will be a reduction in the house ownership across the board.

Semi-D houses and bungalows in the new housing project around Shah Alam, Klang and Kuala Langat will be affected just like the terrace and link houses in the new launches around Sungai Buloh, Kajang and Rawang.

This new ruling, even though does not single out the middle to lower income group, will inadvertently affect them the most. This category of house buyers is the customer base for affordable housing segment. Most of them, if not all, require financing to buy their house. This is the common knowledge - You tighten the financing, you slow down the purchase of the houses. What can the prospective buyers do, even if they believe the price may not come down? Nothing much!

Land around the towns is getting scarcer and it's value increases in every six months according to the Selangor Valuation and Property Services Department. World petroleum price is getting higher and higher. Labour cost is moving upward for sure.

The demand for houses by the middle and lower income Malaysians for affordable housing in Selangor are real. They buy the house for their own stay. When this people are denied the opportunity to buy the house because of the new ruling on loan, do you think the drop in purchases will really lead to drop in the price of these houses? The sales will slow down, no doubt. The number of people wanting to buy the house will not go down. The new housing projects under affordable and moderately priced category around Shah Alam and Klang cannot meet the demand. I therefore believe any drop in the price of houses under this category will just be temporary; I rest my case.





Popular Posts