SKVE dan projek perumahan baru Kuala Langat

SKVE seksyen 2 - laluan kira kira 13 km yang menyambungkan Bandar Saujana Putra dan Teluk Panglima Garang - telah dibuka dengan rasminya semalam. Pembukaan ini akan menambahbaik penyambungan dan akses ke Banting, Jenjarom, Teluk Panglima Garang, Kebun Baru dan Sijangkang. Perjalanan ke bandar bandar lain di Lembah Klang akan menjadi lebih pantas dan mudah.

Pemaju di mana mana jua adalah sama dalam cara mereka mendapat wang. Mereka perlu membina dan menjual rumah samada keadaan ekonomi baik ataupun buruk. Mereka perlu terus membeli tanah ataupun melalui cara usahasama untuk buat pembangunan supaya perniagaan mereka terus beroperasi untuk dapat membayar pembelanjaan mereka.

SKVE seksyen 2 dengan interchange di Teluk Panglima Garang akan menjadikan kawasan di sekitarannya lokasi yang baik untuk pembangunan projek projek perumahan baru, termasuk rumah baru bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah. Kawasan kawasan di sekitar ini mempunyai potensi untuk menjadi pusat pembangunan baru diluar Klang dan Shah Alam. Pemilik rumah kali pertama tidak akan ada bantahan membeli rumah di sini yang menawarkan harga yang lebih murah, buat masa sekarang.

SKVE seksyen 3, laluan terakhir kira kira 19 km yang menyambungkan Putrajaya ke Pelabuhan Klang dengan interchange di Pulau Indah dijangka siap pada Julai 2013. Laluan ini akan menmanfaatkan mereka yang tinggal di Sijangkang, Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom, Banting dan Kuala Langat secara amnya. Ia akan menjadikan lokasi hartanah di sini lebih menarik, sekali gus, meningkatkan nilai hartanah.

SKVE and new houses at Kuala Langat

SKVE section 2 - about 13 km stretch between Bandar Saujana Putra to Teluk Panglima Garang - was opened yesterday. It will add connectivity and accessibility to Banting, Jenjarom, Teluk Panglima Garang, Kebun Baru and Sijangkang. Travel to and from here to other cities in Klang Valley will become much faster and convenient. You will find people from other towns and states moving into these areas to stay.

Developers anywhere are the same in the way they make money - they have to build and sell houses to get their income, in both good and bad times. They need to continue acquiring land to develop to keep their operation moving in order to pay for their overheads. Developers cannot operate in such a way - good time they build, bad times they go for holiday and retrench all the staffs and expect to call them back to work next time they want to build houses again. No, they cannot do this. They have to be on continuous lookout to buy land or joint-venture with landowners to plan for their future projects.

SKVE with an interchange at Teluk Panglima Garang will make the surrounding areas good locations for development of new housing projects which include new houses for the lower and lower middle income earner's category. These areas have the potential of becoming new development centers outside Klang and Shah Alam. First time house owners will be OK with buying houses around here for the cheaper price it offers, for now.

The last stretch under SKVE section 3 is expected to be completed on July 2013. This stretch of about 19 km will link Putrajaya to Port Klang with an interchange at Pulau Indah. Once this is completed, it will make staying in Sijangkang, Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom, Banting and Kuala Langat in general, more attractive, and increase the value of property.

Kawalan harga rumah baru Selangor

Apabila lebih banyak wang diperlukan untuk membeli satu paket beras 10 kilo yang anda biasa beli, apakah maksud kejadian itu? Berat beras masih sama, gred dan rasa juga masih sama. Pada asasnya, ini bermakna nilai wang telah jatuh dan ia menyebabkan anda perlu menggunakan lebih wang untuk membeli benda yang sama. Apabila perkara ini berlaku pada bahan makanan, perkara yang sama berlaku pada rumah baru teres yang anda ingin beli di sekitar Shah Alam, Klang, Kuala Langat dan seluruh Lembah Klang secara amnya.

Adakah anda akan menyalahkan pemaju dalam hal peningkatan harga rumah baru yang berlaku di Lembah Klang Selangor? Adakah anda menyalahkan kedai kedai yang menjual beras yang lebih mahal sekarang. Seperti penjual beras, pemaju hanya terima ganjaran untuk kerja yang dilakukannya. Kos tinggi untuk menyediakan atau menyiapkan benda itu tetap akan dipindah kepada pengguna dalam bentuk harga tinggi.

Kalau pendapatan kita ikut naik bila benda keperluan hidup naik, maka kenaikan harga tidak jadi masalah. Malangnya, ini tidak berlaku: nilai kita ikut jatuh bersama penurunan nilai wang ringgit kita. Kita tidak memdapat mendapat gaji yang lebih tinggi setimpal dengan kenaikan harga pada benda benda yang kita perlu untuk kehidupan seperti makanan, pakaian dan tempat kediaman.

Langkah langkah yang diambil oleh kerajaan untuk mengawal kenaikan haarga rumah hanya bertujuan untuk mengurangkan pembelian melalui sekatan pada permintaan. Ini tanggapan mereka - harga rumah akan turun bila orang kurang membeli. Keinginan untuk membeli rumah itu tak hilang dengan sekatan pemilikan. Orang ramai tak beli kerana mereka tak mampu, tak layak dapat pinjaman bank dan bukan kerana mereka tidak mahu rumah itu lagi. Ia tidak benar bila dikatakan harga rumah jatuh kerana permintaan berkurangan. Permintaan tak berkurangan, hanya permintaan itu dihalang, disekat. Permintaan sedemikian tetap satu permintaan dan ia memunyai mempunyai potensi untuk meletup pasaran hartanah!

Permintaan rumah itu tidak sama dengan permintaan pada benda kegunaan dan kereta dimana permintaan akan turun ataupun hilang kerana ia sudah menjadi lapuk. Rumah itu satu keperluan asas untuk kehidupan kita. Permintaan rumah baru teres untuk golongan orang muda berpendapatan sederhana di Lembah Klang Selangor jauh melebihi bekalan. Kita tidak mempunyai situasi dimana ramai di golongan ini memiliki dua biji rumah atau lebih. Sebaliknya, bilangan dari golongan ini yang tak mampu membeli rumah pertama mereka kian meningkat. Atas sebab sebab ini, saya percaya harga rumah baru teres di Lembah Klang Selangor tidak akan turun banyak melalui langkah langkah sekatan pemilikan rumah yang telah diambil.

Control rising property prices in Klang Valley

When more money is required to buy a packet of 10 kilos rice you used to buy before, what does that mean? The amount,  grade and taste  are still the same. Basically, it means the value of the money has dropped, that's why you need to use more money to buy the same thing. When you have this thing happened in foodstuff, the same thing happens to houses.

Do you blame the developers for the increasing price of houses that happened in Klang Valley Selangor? Do you blame the stores that sell the rice which costs you more now? Like the rice seller, the developer just make their due and pass down the cost of the item to the consumers.

There will be no headache if what you earn also go up. Sadly, most of the times it doesn't: your value also drop with the currency. Only you need to pay more for the stuffs but you are not being paid more to buy the stuffs you must have to live like foods, clothing and a shelter over the head

The cooling off measures taken by the government to control the price of houses are aimed more at controlling the demand sides of the equation. Price will have to come down when less people are buying or so they believe.The demand does not go away even if you make it hard for them to buy it. People are not buying it because they can't afford it, they can't get loan for it and it's not they no longer want it. It's not true that the price drops because of drop in demand, it drops because of stifled demand. Stifled demand is still a demand and a more forceful demand when it is in action!!

We are not talking about a gadget or car where the demand drop because it has become outdated or pass the season. We are talking about house, a place to live, which is a necessity, where demand far exceed supply in Klang Valley Selangor. We are not talking about a situation where the middle income group, the young Malaysians in Klang Valley Selangor owning more than one house as shelter over their head. Majority of them don't have the luxury of buying one house to stay and another one or two to rent and collect rentals. For these reasons, I believe that the price of properties in Klang Valley Selangor under terrace house's category for the middle income group will not come down much with the cooling off measures.

Harga rumah baru teres dan sistem BTS

Konsep Build-Then-Sell (BTS) dalam industri perumahan akan diwajibkan pada tahun 2015. Di bawah konsep ini, pembeli rumah hanya membayar 10% deposit dan baki 90% harga rumah selepas projek siap dengan sijil layak duduk. Sepanjang tempoh 24 bulan untuk pembinaan siap rumah teres, semi-D dan banglow, pemaju akan membiayai pembinaaan dengan pinjaman bank.

Konsep BTS diilhamkan untuk melindungi pembeli rumah daripada projek terbengkalai. Pemaju perumahan akan mengalami kerugian yang lebih tinggi jika mereka tidak menyiapkan projek mereka seperti yang dijanjikan di bawah BTS.

Apakah kesan konsep BTS ( bina dulu jual kemudian ) pada harga rumah baru teres di Lembah Klang, Selangor nanti? Adakah konsep BTS akan menyebabkan harga rumah jadi lebih rendah ataupun tinggi nanti?

Pada pandangan saya, harga rumah teres baru di Lembah Klang, Selangor tidak akan jadi lebih rendah dengan perlaksanaan konsep BTS. Konsep BTS itu merupkan satu kos. Ia akan memberi satu tekanan kos kepada industri perumahan. Pernambahan kos akan mengakibatkan kenaikan harga mulai dari roti canai, teh tarek ke harga rumah.

Modal yang terlibat di bawah konsep BTS adalah besar, begitu juga risikonya. Pemaju perumahan mungkin akan tersangkut dengan banyak biji rumah apabila pembeli batalkan pembelian ( pembeli rugi deposit ) apabila keadaan ekonomi menjadi buruk. Pemaju masih perlu membayar balik pinjaman dari bank dalam keadaan sedemikian. Bagi risiko yang tinggi, bank dan pemaju akan mengenakan pulangan yang tinggi dalam bentuk faedah dan kadar keuntungan. Ini akan terjemahkan kepada harga yang lebih tinggi yang akan ditanggung oleh pembeli rumah.

Sehingga kini, permintaan untuk rumah baru teres dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah di Lembah Klang Selangor adalah jauh lebih tinggi daripada bekalan. Perlaksanaan BTS akan mengurangkan bekalan ( jumlah rumah baru yang dibina ). BTS akan menjadikan ia susah untuk pemaju kecil dan baru untuk mendapat pinjaman dari bank untuk membina rumah. Bilangan pemaju untuk membina rumah baru akan berkuranagn bila ia susah untuk mereka mendapatkan pinjaman. Ini akan mengakibatkan harga jadi lebih tinggi.

Price of new houses and BTS system

Build-Then-Sell ( BTS ) concept in the property development industry will be made mandatory in 2015. Under this concept, house buyers pay 10% deposit and the balance 90% after the project is completed with certificate of completion and compliance ( CCC ). During the 24 months construction period of all these terrace, link, semi-D and bungalow houses (landed property), the developers have to finance the construction with loan from the bank.

BTS concept is mooted to protect house buyers from abandoned projects. It is believed that the developers have very much more to lose if they do not complete and deliver their housing projects on time and according to other related rules.

What's the effect of BTS concept on the price of new houses at Klang Valley, Selangor? Will BTS concept cause the price of new houses go higher or lower? I believe the price of new houses in Klang Valley, Selangor will not be made lower by the BTS concept.

The capital involved under BTS concept is big, and so too is the risk. The developers may not be able to sell the house after completion - buyers can discontinue with the purchase when the economy turns bad ( buyers forfeit their deposit ). The developers will end up with many unsold units and have to pay off their loan. For high risk, the banks will charge higher interest on the developers; the developers want higher profit margin from the sales of the house. These will translate into higher price to be paid by the house buyers.

I believe the price of new house in Klang Valley, Selangor will face another cost pressure with the implementation of BTS. As of now, the demand for terrace houses from the middle to lower income group in Klang Valley Selangor is much higher than the supply. With the implementation of BTS, the supply will be constricted further. Smaller and newer developers will find it hard to get loan to build houses. The interest on the loan, if approved, will be higher. So we are going to have  a situation of higher interest rate to do business, bigger amount of money involved and lesser developers participation in the building of new houses. All these point to the price going higher ( i.e more expensive houses ) than otherwise.

Price decline in Klang Valley residential property?

Not only Malaysia that faces the increase in the prices of property over the past many years. This also happens to our neighbours: Vietnam, Indonesia and Singapore. The continuous uptrend of house prices is something we have to live with.

In the midst of gloomy global economy and the implementation of responsible lending practices by the banks on house buyers, among the house buyers, rise this question: Will the price of new single and double storey houses in Klang Valley or Selangor drop? Economic slowdown can be caused by drop in export which Malaysia is very much dependent upon; it can also be caused by drop in domestic consumption or demand caused by the lending policy of Bank Negara.

If the price of single and double storey houses of new launches in Klang Valley and Selangor should drop as a result of the above causes, how much will it be?

Should I wait for it to come down so that I can buy it cheaper? If I don't buy now and wait, will I end up paying more if it doesn't fall?

Let me share some points about buying a house, especially if it is your first house:

 

1. Buy from the perspective of long term investment. In this way, you won't be affected if the price drops in the short term since you don't buy on expectation that the value will increase immediately.

2. The drop in prices of residential properties in Klang Valley and Selangor, if it happens, will be in the form of temporary correction. Especially so in the category of single and double storey terrace houses  for the middle income earners and working class Malaysians at large who need it as a shelter over the head.

3. Increase in household income cannot match the increase in house prices. Buying it early when you can afford it will never go wrong.

Harga rumah baru Lembah Klang Selangor jatuh?

Bukan hanya Malaysia sahaja yang menghadapi perningkatan harga hartanah yang tinggi di beberapa tahun yang lepas. Negara negara jiran seperti Vietnam, Indonesia dan Singapura tidak terkecuali. Trend kenaikan harga berterusan pada rumah dan hartanah adalah sesuatu yang kita tidak dapat elakkan dalam kehidupan ini.

Dalam keadaan ekonomi global yang tidak menentu dan perlaksanaan amalan pinjaman bertanggungjawab oleh bank bank pada pembeli rumah, terbangkit soalan ini di kalangan pembeli rumah: Adakah harga rumah baru teres satu dan dua tingkat di Lembah Klang, Selangor akan menjadi lebih murah? Ekonomi Malaysia sangat bergantung kepada eksport dimana penurunannya akan mengakibatkan kelembapan ekonomi; ia juga boleh diakibatkan oleh penurunan penggunaan ataupun permintaan domestik yang disebabkan oleh polisi Bank Negara.

Jika harga rumah teres setingkat dan dua tingkat di perlancaran baru di Lembah Klang, Selangor turun akibat dari sebab sebab di-atas, berapa banyak ia akan turun?

Wajarkah saya tunggu untuk harga itu turun dulu supaya saya dapat beli lebih murah berbanding dengan saudara ataupun kawan saya? Jika saya tangguhkan pembelian, mungkinkah harga jadi lebih mahal nanti?

Izinkan saya kongsi pengetahuan beberapa perkara tentang membeli rumah, lebih lebih lagi jika ia mengenai pembelian rumah pertama anda:

1. Membeli dari perspektif pelaburan jangka panjang. Dengan cara ini, anda tidak akan terjejas jika harga jatuh dalam jangka pendek kerana anda tidak membeli dengan jangkaan bahawa nilai rumah itu akan meningkat dengan serta merta.

2. Penurunan harga hartanah di Lembah Klang dan Selangor, jika ia berlaku, adalah dalam bentuk pembetulan harga sementara. Terutamanya dalam kategori rumah teres setingkat dan dua tingkat untuk golongan berpendapatan sederhana dan makan gaji secara amnya yang memerlukannya sebagai rumah kediaman.

3. Perningkatan pendapatan isi rumah memang tidak dapat menandingi kenaikan harga rumah. Atas sebab ini, anda tidak akan rugi jika anda membeli rumah anda awal, jika anda berkemampuan.