Harga rumah baru teres dan sistem BTS

Konsep Build-Then-Sell (BTS) dalam industri perumahan akan diwajibkan pada tahun 2015. Di bawah konsep ini, pembeli rumah hanya membayar 10% deposit dan baki 90% harga rumah selepas projek siap dengan sijil layak duduk. Sepanjang tempoh 24 bulan untuk pembinaan siap rumah teres, semi-D dan banglow, pemaju akan membiayai pembinaaan dengan pinjaman bank.

Konsep BTS diilhamkan untuk melindungi pembeli rumah daripada projek terbengkalai. Pemaju perumahan akan mengalami kerugian yang lebih tinggi jika mereka tidak menyiapkan projek mereka seperti yang dijanjikan di bawah BTS.

Apakah kesan konsep BTS ( bina dulu jual kemudian ) pada harga rumah baru teres di Lembah Klang, Selangor nanti? Adakah konsep BTS akan menyebabkan harga rumah jadi lebih rendah ataupun tinggi nanti?

Pada pandangan saya, harga rumah teres baru di Lembah Klang, Selangor tidak akan jadi lebih rendah dengan perlaksanaan konsep BTS. Konsep BTS itu merupkan satu kos. Ia akan memberi satu tekanan kos kepada industri perumahan. Pernambahan kos akan mengakibatkan kenaikan harga mulai dari roti canai, teh tarek ke harga rumah.

Modal yang terlibat di bawah konsep BTS adalah besar, begitu juga risikonya. Pemaju perumahan mungkin akan tersangkut dengan banyak biji rumah apabila pembeli batalkan pembelian ( pembeli rugi deposit ) apabila keadaan ekonomi menjadi buruk. Pemaju masih perlu membayar balik pinjaman dari bank dalam keadaan sedemikian. Bagi risiko yang tinggi, bank dan pemaju akan mengenakan pulangan yang tinggi dalam bentuk faedah dan kadar keuntungan. Ini akan terjemahkan kepada harga yang lebih tinggi yang akan ditanggung oleh pembeli rumah.

Sehingga kini, permintaan untuk rumah baru teres dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah di Lembah Klang Selangor adalah jauh lebih tinggi daripada bekalan. Perlaksanaan BTS akan mengurangkan bekalan ( jumlah rumah baru yang dibina ). BTS akan menjadikan ia susah untuk pemaju kecil dan baru untuk mendapat pinjaman dari bank untuk membina rumah. Bilangan pemaju untuk membina rumah baru akan berkuranagn bila ia susah untuk mereka mendapatkan pinjaman. Ini akan mengakibatkan harga jadi lebih tinggi.

Price of new houses and BTS system

Build-Then-Sell ( BTS ) concept in the property development industry will be made mandatory in 2015. Under this concept, house buyers pay 10% deposit and the balance 90% after the project is completed with certificate of completion and compliance ( CCC ). During the 24 months construction period of all these terrace, link, semi-D and bungalow houses (landed property), the developers have to finance the construction with loan from the bank.

BTS concept is mooted to protect house buyers from abandoned projects. It is believed that the developers have very much more to lose if they do not complete and deliver their housing projects on time and according to other related rules.

What's the effect of BTS concept on the price of new houses at Klang Valley, Selangor? Will BTS concept cause the price of new houses go higher or lower? I believe the price of new houses in Klang Valley, Selangor will not be made lower by the BTS concept.

The capital involved under BTS concept is big, and so too is the risk. The developers may not be able to sell the house after completion - buyers can discontinue with the purchase when the economy turns bad ( buyers forfeit their deposit ). The developers will end up with many unsold units and have to pay off their loan. For high risk, the banks will charge higher interest on the developers; the developers want higher profit margin from the sales of the house. These will translate into higher price to be paid by the house buyers.

I believe the price of new house in Klang Valley, Selangor will face another cost pressure with the implementation of BTS. As of now, the demand for terrace houses from the middle to lower income group in Klang Valley Selangor is much higher than the supply. With the implementation of BTS, the supply will be constricted further. Smaller and newer developers will find it hard to get loan to build houses. The interest on the loan, if approved, will be higher. So we are going to have  a situation of higher interest rate to do business, bigger amount of money involved and lesser developers participation in the building of new houses. All these point to the price going higher ( i.e more expensive houses ) than otherwise.

Projek rumah terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) melaporkan 195 projek terbengkalai oleh pemaju yang tidak berlesen. Apa yang boleh dilakukan untuk mengurangkan kejadian ini? Mungkin boleh melalui peranan yang lebih bertanggungjawab dan perlaksanaan dan penguatkuasaan yang lebih baik!!

Kepada bakal pemilik rumah: "Lawat tapak perumahan yang anda hendak beli. Tengok samada lokasi dan kawasan sekeling sesuai atau tidak. Lawat pejabat pemaju dan minta ditunjukkan pelan bangunan, permit iklan dan jualan dan lesen pemaju sebelum menandatangani surat perjanjian jual beli ataupun bayar deposit".

Pemaju perumahan yang bertanggungjawab tidak akan ada masalah dengan permintaan sedemikian. Mereka tidak akan bantah langkah langkah yang diambil untuk melindungi pembeli rumah, pelanggan mereka.

Kebanyakan pembeli rumah bukan dari profession undand undang, maka mereka tidak akan tahu dengan mendalam tentang dokumen undang undang yang mereka tandatangani - pada aspek perlindungan dan kesahihan. Peguam dan banker boleh membantu untuk memastikan dokumen dokumen penting mencukupi untuk memberi perlindungan kepada pembeli rumah. Ini tidak sukar dilakukan. Mereka mempunyai akses kepada maklumat ini; mereka ada rangkaian hubungan untuk maklumat ini. Kedudukan dan peranan mereka yang boleh membantu pembeli rumah tidak perlu diragu ragukan. Melalui pemeriksaan dan pengesahan dokumen dokumen yang diperlukan sebelum  menyediakan Perjanjian Jual Beli dan Pinjaman Bank, mereka dapat memberi satu bantuan yang cukup besar kepada pembeli rumah.

Kewujudan undang undang di bawah Akta Pembangunan Perumahan tidak menjamin mana mana projek perumahan tidak akan terbengkalai. PM pun tidak buat begitu. Jadi, itu tidak adil kita mengharapkan sedemikian dari pihak peguam dan bank yang terlibat dalam proses pemilikan rumah ini. Disini, kita bercakap tentang bagaimana untuk mengurangkan insiden projek terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen. Kita bercakap tentang kemungkinan insiden ini dapat dikurangkan melalui peranan yang lebih bertanggungjawab oleh setiap orang yang terlibat. Kita tak minta lebih dari itu.

Undang undang untuk melindungi pembeli rumah, termasuk yang terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab, memang wujud. Apa yang kurang ialah perlaksanaan dan penguatkuasaan. Gejala "cakap satu macam, buat satu macam" perlu ditanggani.

Abandoned housing project by unlicensed developer

Our Housing and Local Government Ministry reported there were 195 abandoned development by unlicensed developers. What can be done to reduce the incidents? Through more responsible role play and improved implementation and enforcement of the laws, perhaps!

To the prospective house owners: "Visit the site of the house you are going to buy. See if you like the location and surrounding area of the neighbourhood. See for yourself the connectivity and accessibility of the location you are buying into. Visit the developer's office before you sign on the dotted lines. Ask to be shown the building plan, sales and advertisement permit and developer license before you pay the deposit".

Any responsible developer will have no problem in providing the house buyers these information. Responsible developers will not disagree to steps taken to protect the house buyers, their customers.

As most of the house buyers are not from the legal profession, they won't know much about the legal documents they are signing - the protection and validity aspect of it. Lawyers and bankers, being specialists in their chosen field, can help to make sure that the required documents are in place to protect the house buyers. This is not difficult. They have access to these information; they have the network of contacts with these information. They are in a position to help the prospective house buyers against unlicensed developers by highlighting any non-compliance of the rules. Lawyers and bankers checking and verifying the required documents for the sales of the housing project before they prepare the Sales and Purchase Agreement and Loan Agreement are good cases in point.

The existence of the laws under Housing Development Acts do not guarantee protection for the house buyers. Not even the Prime Minister can do this. So it's unfair to expect the lawyer or banker involved in the house ownership process to be able to do THAT. Thus we don't talk about THAT here, we are just talking about reducing the incidents of abandoned project by irresponsible developer. And how we can achieve that. We are talking about every role player playing his role responsibly, or in a more responsible way if anyone wanted to claim he already has been so. We are not talking about anyone playing superman.

It has been said many times, here in Malaysia, the laws to protect the house buyers, including against the irresponsible developers, are in place. What is lacking is the implementation and enforcement. This symptom of "say one thing and do another thing" need to be cured.

Abandoned housing projects - action that cannot be taken by the government.

Government will use RM63,000,000.00 to rehabilitate 1,270 abandoned houses under budget 2012!

1. Imagine what can be done with so much money? If it is going to cost so much money to solve this problem, if it keeps recurring, what are the government going to do?

2. The government said if the concept of build then sell is implemented, then the problem of abandoned projects can be solved. But what is holding them back? Why are they not implementing it?

3. The price of houses will cost more if Malaysia practises 100% build then sell system of delivery :

3.1 Small developers will be forced out of the business due to their financial limitation to take up the project - they will also not be able to get the loan to finance the projects for the same reasons faced by other SME entrepreneurs with regard to their balance sheet and cash flow record.

3.2 In the absence of healthy competition where only a few players are in the game, house buyers stand to lose more in term of pricing on the houses.

3.3 The price of houses will cost more as the capital cost in the form of loan undertaken by the developers to build the house on build then sell system will be added to the price of the houses.

63 juta ringgit untuk selamatkan 1,270 rumah terbengkalai dari peruntukan bajet 2012!

1. Apa yang boleh dibuat dengan jumlah wang yang sebesar ini jika ia boleh dijimatkan? Selagi masalah projek rumah terbengkalai tidak dapat diselesaikan, jumlah wang sebesar ini akan digunakan berulang kali.

2. Mengapa konsep bina dulu jual kemudian dalam industri perumahan untuk menyelesaikan masalah projek terbengkalai tidak dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan?

2.1 Kerajaan hanya mengalakkan pemaju perumahan menggunakan konsep bina dulu dan jual kemudian dalam projek perumahan baru mereka supaya tidak terjadi peristiwa projek terbengkalai.

2.2 Kerana itu bukan undang undang, maka ramai pemaju yang tidak menggunakan konsep sedemikian.

2.3 Jika kerajaan melaksanakan sistem bina dulu jual kemudian dalam industri perumahan, pasaran hartanah hanya akan terbatas kepada pemaju besar besar sahaja. Pembangunan projek perumahan baru di taman taman di Jalan Kebun dan Jalan Kampung Lombong di Shah Alam, Johan Setia, Sijangkang, Kampung Kebun Baru, Jenjarom dan Banting tak akan jadilah.

3. Bila hanya pemaju besar besar yang boleh  membina projek rumah baru dengan konsep bina baru jual atas kedudukan kewangan mereka ataupun keupayan mereka untuk mendapat pinjaman bank untuk membiayai projek mereka, ini akan menimbulkan satu keadaan di mana mereka boleh mempengaruhi pasaran. Ini akan merugikan golongan pembeli rumah dari aspek harga rumah.

4. Harga rumah juga akan menjadi lebih tinggi dengan konsep bina dulu baru jual. Ada berapa peniaga atau pemaju yang ambil wang sendiri untuk perniagaan ataupun projek perumahan baru mereka? Mereka yang berniaga akan pinjam dari bank untuk buat bisnis mereka. Itu merupakan satu kos perniagaan yang yang dicampurmasuk pada harga untuk ditanggung oleh pembeli rumah.

Projek perumahan terbengkalai di persekitaran Shah Alam / Klang dan Klang / Kuala Langat

1. Ada projek perumahan terbengkalai di Johan Setia, Sijangkang, Jalan Kebun, Jalan Kampung Lombong, Kampung Batu Sembilan dan Sepuluh Kebun Baru dan juga di persekitaran Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting? Memang ada!

2. Ada projek perumahan yang nampak tiang konkrit sahaja. Ada projek perumahan yang sudah siap bumbung baru jadi terbengkalai!

3. Punca utama projek rumah baru terbengkalai :

3.1 Masalah aliran kewangan syarikat pemaju - wang yang patut dibayar untuk A digunapakai untuk B

3.2 Kajian pasaran yang tidak terperinci - atas salahtaksiran bahawa rumah baru mesti boleh dijual tanpa ambilkira lokasi, kemudahan persekitaran, permintaan pasaran dan keadaan ekonomi semasa.

3.3 Masalah teknikal - butiran infrastruktur yang tidak mengikuti undang undang atau langsung tidak disediakan kerana kurang pengetahuan.

What can be done to curb the problems of abandoned housing projects?

1. Could some of the housing projects have been saved from abandonment if there were proper and efficient monitoring on the progress of the projects to see if they complied with the rulings and requirements?

2. While the ministry of housing had no part to cause the housing projects from being abandoned by irresponsible, inexperienced, unprofessional developers, could the ministry not have helped in reducing the numbers?

3. Why keep talking about amending the laws to curb the problems of abandoned  housing projects when there are ample provisions under the Housing Development Act that the ministry can enforce to protect the house buyers?

4. If the laws exist BUT are reluctantly enforced, why had it in the first place?

5. Looking at the numbers of reported and recorded numbers of abandoned projects in Selangor and the amount of money involved, one is prompted to ask what is the ministry doing, has been doing and, will do next? 

5.Rectification always cost less when done earlier. Less progressive claim will be made when the defect or noncompliance were dealt with in the early stage.

6.While house buyers cannot blame the ministry / government on abandoned housing project, but DEFINITELY the ministry can help in reducing the numbers....if there is efficient, determined approach in the monitoring job on housing development.

....................

....................

Ada langkah yang boleh diambil untuk mengurangkan masalah projek rumah baru terbengkalai?

1. Memperketatkan pemantauan dalam perkembangan pembinaan pada setiap project rumah baru untuk memastikan pemaju perumahan mematuhi undang undang ataupun garis panduan. Tindakan awal untuk menyelesaikan apapun masalah akan jauh lebih kurang / mengimatkan kos dan mempunyai peluang penyelesaian yang lebih tinggi. 

2. Rumah sudah siap tapi tak ada bekalan air. Itu punca yang menyebabkan  satu projek perumahan baru di Bandar Saujana Putra, Sepang, Kuala Langat gagal mendapat sijil layak menduduki. 

Rumah sudah siap dan progressive claim sudah dibayar kepada pemaju mengikut tahap pembinaan siap, baru masalah tak mampu siap rumah timbul. 

Apa yang tak betul dari aspek undang undang yang sedia ada dan permantauan samada dari pihak kementerian ataupun agensi agensi teknikal?

Abandoned housing project / Projek rumah terbengkalai - 2

1. What are the factors to look into when you consider buying a house from a new housing development project?

2. How many projects are abandoned in Johan Setia, Sijangkang, Jalan Kebun, Teluk Panglima Garang, Telok Gong, Pulau Indah, and Jenjarom combined? How much money is involved?

3.What caused these abandoned projects - one thing that is feared by all new buyers, especially from the working class who can only afford one house?

4. How could it have been prevented?

5. Is it true that if the developers have past projects and experience in construction industry, they won't FLY? Can you identify ONE who won't just from his past record and experience? Had there not been abandoned projects by BIG, EXPERIENCED developer companies, public listed companies or even government linked ones?

6. No one can know for sure which housing project will not be abandoned. No one can guarantee that. Not the Housing Minister, not even the PM. All the clauses in the Sales and Purchase Agreement cannot guarantee that the new houses in the housing project will be completed and delivered with vacant possession to the new house buyers.

7. The only way to prevent abandoned housing project is to make it the law that developer can only sell their house when it is completed and complied with the local authority guidelines for which formal approval to that effect has been given. But this is not happening in the housing development industry........

....................

....................

1. Membeli rumah baru dari pemaju perumahan : Apa yang patut dipertimbangkan?

2. Berapa projek rumah baru jadi terbengkalai di Johan Setia, Sijangkang, Jalan Kebun, Teluk Panglima Garang, Telok Gong, Pulau Indah dan Jenjarum pada keseluruhannya? Berapa banyak wang ringgit yang terlibat?

3. Apa yang menyebabkan projek rumah baru jadi terbengkalai yang semua pembeli rumah baru takut akan terjadi kepada rumah baru, hanya satu rumah yang mampu dimilki, yang mereka beli?

4. Bagaimana projek rumah terbengkalai boleh dibendung?

5. Adakah benar jika pemaju perumahan itu berpengalaman maka projek rumah baru mereka tidak akan jadi terbengkalai? Bolehkan sesiapa kenalpasti siapa itu pemaju perumahan baru yang tak akan TERBANG? Tidakkah itu pernah berlaku dimana projek perumahan jadi terbengkalai sungguhpun pemaju itu BESAR, BERPENGALAMAN, disenarai di bursa saham Malaysia?

6. TIDAK ADA SIAPA BOLEH TAHU SAMADA PROJEK RUMAH BARU ITU TIDAK AKAN JADI TERBENGKALAI SEBELUM IA BERLAKU. Menteri Perumahan tidak boleh guarantee. Tidak juga PM, Tema tema dalam S & P tidak menjamin projek akan siap seperti yang dijanjikan.

7. Satu penyelesaian saja yang boleh menbendung projek rumah terbengkalai - pemaju perumah hanya dibenarkan jual rumah baru yang sudah siap dan mendapat kelulusan dari pihak kerajaan tempatan dan lain lain jabatan yang terlibat. Tapi ini bukan hakiikat dalam industri perumahan kini....

Abandoned housing project / Projek rumah terbengkalai

1. Every house buyer has the fear of buying into abandoned housing project. Especially those who can only afford to have one house.

2. When you see your house not completed within the S & P periods and there is no visible activities at the site for six consecutive months, there is a high possibility bordering a certainty that the project is being abandoned.

3. Will your project become abandoned? That's the question every buyer wants to be answered. There can be protection in the form of laws by the government but there is no guarantee that no housing project will be abandoned even if the Parliament passed the law of build then sell system. It's just that house buyer will lose less with the 10% of the purchase price in the build then sell system.

4. As of now, developers who abandoned their projects will only be blacklisted. Well, new companies can be set up if old one is blacklisted. Proxy can be used if the name cannot be used. No problem to the unscrupulous developers. Unless it is made an offence where developers can be jailed if convicted of abandoning their project, there will still be abandoned projects. The truth is not always pleasant though.

5. On the house buyer's side, it's about minimising the risk of buying into an abandoned project. The risk cannot be eliminated. Associations and laws can be created to help buyers if they face problem in seeking recourse. With them, the house buyers will not be helpless and can be educated on the right things to do in buying their house. All these will help the house buyers to make informed decisions.

6. Check for the following - DEVELOPER LICENCE, ADVERTISEMENT AND SALES PERMIT, HOUSING DEVELOPMENT ACCOUNT, BUILDING PLANS AND APPROVALS FROM LOCAL AUTHORITIES - before you sign the booking form and S&P. These are the basic things house buyers can do on their part in minimising the risk of being cheated. It will be very sad for one to have bought into an abandoned housing project because one didn't know there were no approvals and compliance of the basic rulings to start with!

....................

....................

1. Mungkinkah projek rumah baru ini akan jadi terbengkalai? Mana ada pembeli rumah tak takut rumah yang mereka beli jadi terbengkalai? Bagaimana pembeli rumah boleh tahu projek rumah akan jadi terbengkalai?

2. Mana ada penipu cakap mereka itu menipu? Itulah cerita sama dengan pemaju yang bercadang untuk lari dengan wang pembeli rumah baru. Pembeli rumah tak akan tahu sama ada projek itu akan jadi terbengkalai sebelum ia berlaku. Semua orang tahu projek mana terbengkalai apabila ia sudah jadi terbengkalai.

3.Pembeli rumah harus faham dengan hakikat ini - TAK ADA GUARANTEE KEPADA PEMBELI RUMAH BARU BAWAH SISTEM SELL THEN BUILD BAHAWA PROJEK ITU TAK AKAN JADI TERBENGKALAI OLEH MANA MANA PIHAK.

4. Tindakan undang undang terhadap pemaju projek terbengkalai adalah tak cukup KUAT untuk menghindarkan ia dari terus berlaku. INI MERUPAKAN SATU SEBAB UTAMA MENGAPA PROJEK TERBENGKALAI TERJADI DAN TERUS BERLAKU.


5. Selain daripada bergantung kepada kementerian dan persatuan pembeli rumah untuk mendapat perlindungan melalui undang undang baru, pembeli rumah baru boleh membantu diri mereka sendiri dengan pengetahuan tentang apa yang patut buat sebelum membeli rumah.


6. Sebelum sain dokumen pendaftaran dan S&P, sila periksa dokumen dokumen berikut - DEVELOPER LICENCE, ADVERTISEMENT AND SALES PERMIT, HOUSING DEVELOPMENT ACCOUNT, BUILDING PLANS AND APPROVALS FROM LOCAL AUTHORITIES. Ada sebahagian besar pembeli rumah sudah kena tipu pada peringkat awal sebelum kerja pembinaan bermula kerana projek tidak mendapat kelulusan yang paling asas.