SKVE dan projek perumahan baru Kuala Langat

SKVE seksyen 2 - laluan kira kira 13 km yang menyambungkan Bandar Saujana Putra dan Teluk Panglima Garang - telah dibuka dengan rasminya semalam. Pembukaan ini akan menambahbaik penyambungan dan akses ke Banting, Jenjarom, Teluk Panglima Garang, Kebun Baru dan Sijangkang. Perjalanan ke bandar bandar lain di Lembah Klang akan menjadi lebih pantas dan mudah.

Pemaju di mana mana jua adalah sama dalam cara mereka mendapat wang. Mereka perlu membina dan menjual rumah samada keadaan ekonomi baik ataupun buruk. Mereka perlu terus membeli tanah ataupun melalui cara usahasama untuk buat pembangunan supaya perniagaan mereka terus beroperasi untuk dapat membayar pembelanjaan mereka.

SKVE seksyen 2 dengan interchange di Teluk Panglima Garang akan menjadikan kawasan di sekitarannya lokasi yang baik untuk pembangunan projek projek perumahan baru, termasuk rumah baru bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah. Kawasan kawasan di sekitar ini mempunyai potensi untuk menjadi pusat pembangunan baru diluar Klang dan Shah Alam. Pemilik rumah kali pertama tidak akan ada bantahan membeli rumah di sini yang menawarkan harga yang lebih murah, buat masa sekarang.

SKVE seksyen 3, laluan terakhir kira kira 19 km yang menyambungkan Putrajaya ke Pelabuhan Klang dengan interchange di Pulau Indah dijangka siap pada Julai 2013. Laluan ini akan menmanfaatkan mereka yang tinggal di Sijangkang, Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom, Banting dan Kuala Langat secara amnya. Ia akan menjadikan lokasi hartanah di sini lebih menarik, sekali gus, meningkatkan nilai hartanah.

SKVE and new houses at Kuala Langat

SKVE section 2 - about 13 km stretch between Bandar Saujana Putra to Teluk Panglima Garang - was opened yesterday. It will add connectivity and accessibility to Banting, Jenjarom, Teluk Panglima Garang, Kebun Baru and Sijangkang. Travel to and from here to other cities in Klang Valley will become much faster and convenient. You will find people from other towns and states moving into these areas to stay.

Developers anywhere are the same in the way they make money - they have to build and sell houses to get their income, in both good and bad times. They need to continue acquiring land to develop to keep their operation moving in order to pay for their overheads. Developers cannot operate in such a way - good time they build, bad times they go for holiday and retrench all the staffs and expect to call them back to work next time they want to build houses again. No, they cannot do this. They have to be on continuous lookout to buy land or joint-venture with landowners to plan for their future projects.

SKVE with an interchange at Teluk Panglima Garang will make the surrounding areas good locations for development of new housing projects which include new houses for the lower and lower middle income earner's category. These areas have the potential of becoming new development centers outside Klang and Shah Alam. First time house owners will be OK with buying houses around here for the cheaper price it offers, for now.

The last stretch under SKVE section 3 is expected to be completed on July 2013. This stretch of about 19 km will link Putrajaya to Port Klang with an interchange at Pulau Indah. Once this is completed, it will make staying in Sijangkang, Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom, Banting and Kuala Langat in general, more attractive, and increase the value of property.

Kawalan harga rumah baru Selangor

Apabila lebih banyak wang diperlukan untuk membeli satu paket beras 10 kilo yang anda biasa beli, apakah maksud kejadian itu? Berat beras masih sama, gred dan rasa juga masih sama. Pada asasnya, ini bermakna nilai wang telah jatuh dan ia menyebabkan anda perlu menggunakan lebih wang untuk membeli benda yang sama. Apabila perkara ini berlaku pada bahan makanan, perkara yang sama berlaku pada rumah baru teres yang anda ingin beli di sekitar Shah Alam, Klang, Kuala Langat dan seluruh Lembah Klang secara amnya.

Adakah anda akan menyalahkan pemaju dalam hal peningkatan harga rumah baru yang berlaku di Lembah Klang Selangor? Adakah anda menyalahkan kedai kedai yang menjual beras yang lebih mahal sekarang. Seperti penjual beras, pemaju hanya terima ganjaran untuk kerja yang dilakukannya. Kos tinggi untuk menyediakan atau menyiapkan benda itu tetap akan dipindah kepada pengguna dalam bentuk harga tinggi.

Kalau pendapatan kita ikut naik bila benda keperluan hidup naik, maka kenaikan harga tidak jadi masalah. Malangnya, ini tidak berlaku: nilai kita ikut jatuh bersama penurunan nilai wang ringgit kita. Kita tidak memdapat mendapat gaji yang lebih tinggi setimpal dengan kenaikan harga pada benda benda yang kita perlu untuk kehidupan seperti makanan, pakaian dan tempat kediaman.

Langkah langkah yang diambil oleh kerajaan untuk mengawal kenaikan haarga rumah hanya bertujuan untuk mengurangkan pembelian melalui sekatan pada permintaan. Ini tanggapan mereka - harga rumah akan turun bila orang kurang membeli. Keinginan untuk membeli rumah itu tak hilang dengan sekatan pemilikan. Orang ramai tak beli kerana mereka tak mampu, tak layak dapat pinjaman bank dan bukan kerana mereka tidak mahu rumah itu lagi. Ia tidak benar bila dikatakan harga rumah jatuh kerana permintaan berkurangan. Permintaan tak berkurangan, hanya permintaan itu dihalang, disekat. Permintaan sedemikian tetap satu permintaan dan ia memunyai mempunyai potensi untuk meletup pasaran hartanah!

Permintaan rumah itu tidak sama dengan permintaan pada benda kegunaan dan kereta dimana permintaan akan turun ataupun hilang kerana ia sudah menjadi lapuk. Rumah itu satu keperluan asas untuk kehidupan kita. Permintaan rumah baru teres untuk golongan orang muda berpendapatan sederhana di Lembah Klang Selangor jauh melebihi bekalan. Kita tidak mempunyai situasi dimana ramai di golongan ini memiliki dua biji rumah atau lebih. Sebaliknya, bilangan dari golongan ini yang tak mampu membeli rumah pertama mereka kian meningkat. Atas sebab sebab ini, saya percaya harga rumah baru teres di Lembah Klang Selangor tidak akan turun banyak melalui langkah langkah sekatan pemilikan rumah yang telah diambil.

Control rising property prices in Klang Valley

When more money is required to buy a packet of 10 kilos rice you used to buy before, what does that mean? The amount,  grade and taste  are still the same. Basically, it means the value of the money has dropped, that's why you need to use more money to buy the same thing. When you have this thing happened in foodstuff, the same thing happens to houses.

Do you blame the developers for the increasing price of houses that happened in Klang Valley Selangor? Do you blame the stores that sell the rice which costs you more now? Like the rice seller, the developer just make their due and pass down the cost of the item to the consumers.

There will be no headache if what you earn also go up. Sadly, most of the times it doesn't: your value also drop with the currency. Only you need to pay more for the stuffs but you are not being paid more to buy the stuffs you must have to live like foods, clothing and a shelter over the head

The cooling off measures taken by the government to control the price of houses are aimed more at controlling the demand sides of the equation. Price will have to come down when less people are buying or so they believe.The demand does not go away even if you make it hard for them to buy it. People are not buying it because they can't afford it, they can't get loan for it and it's not they no longer want it. It's not true that the price drops because of drop in demand, it drops because of stifled demand. Stifled demand is still a demand and a more forceful demand when it is in action!!

We are not talking about a gadget or car where the demand drop because it has become outdated or pass the season. We are talking about house, a place to live, which is a necessity, where demand far exceed supply in Klang Valley Selangor. We are not talking about a situation where the middle income group, the young Malaysians in Klang Valley Selangor owning more than one house as shelter over their head. Majority of them don't have the luxury of buying one house to stay and another one or two to rent and collect rentals. For these reasons, I believe that the price of properties in Klang Valley Selangor under terrace house's category for the middle income group will not come down much with the cooling off measures.

Harga rumah baru teres dan sistem BTS

Konsep Build-Then-Sell (BTS) dalam industri perumahan akan diwajibkan pada tahun 2015. Di bawah konsep ini, pembeli rumah hanya membayar 10% deposit dan baki 90% harga rumah selepas projek siap dengan sijil layak duduk. Sepanjang tempoh 24 bulan untuk pembinaan siap rumah teres, semi-D dan banglow, pemaju akan membiayai pembinaaan dengan pinjaman bank.

Konsep BTS diilhamkan untuk melindungi pembeli rumah daripada projek terbengkalai. Pemaju perumahan akan mengalami kerugian yang lebih tinggi jika mereka tidak menyiapkan projek mereka seperti yang dijanjikan di bawah BTS.

Apakah kesan konsep BTS ( bina dulu jual kemudian ) pada harga rumah baru teres di Lembah Klang, Selangor nanti? Adakah konsep BTS akan menyebabkan harga rumah jadi lebih rendah ataupun tinggi nanti?

Pada pandangan saya, harga rumah teres baru di Lembah Klang, Selangor tidak akan jadi lebih rendah dengan perlaksanaan konsep BTS. Konsep BTS itu merupkan satu kos. Ia akan memberi satu tekanan kos kepada industri perumahan. Pernambahan kos akan mengakibatkan kenaikan harga mulai dari roti canai, teh tarek ke harga rumah.

Modal yang terlibat di bawah konsep BTS adalah besar, begitu juga risikonya. Pemaju perumahan mungkin akan tersangkut dengan banyak biji rumah apabila pembeli batalkan pembelian ( pembeli rugi deposit ) apabila keadaan ekonomi menjadi buruk. Pemaju masih perlu membayar balik pinjaman dari bank dalam keadaan sedemikian. Bagi risiko yang tinggi, bank dan pemaju akan mengenakan pulangan yang tinggi dalam bentuk faedah dan kadar keuntungan. Ini akan terjemahkan kepada harga yang lebih tinggi yang akan ditanggung oleh pembeli rumah.

Sehingga kini, permintaan untuk rumah baru teres dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah di Lembah Klang Selangor adalah jauh lebih tinggi daripada bekalan. Perlaksanaan BTS akan mengurangkan bekalan ( jumlah rumah baru yang dibina ). BTS akan menjadikan ia susah untuk pemaju kecil dan baru untuk mendapat pinjaman dari bank untuk membina rumah. Bilangan pemaju untuk membina rumah baru akan berkuranagn bila ia susah untuk mereka mendapatkan pinjaman. Ini akan mengakibatkan harga jadi lebih tinggi.

Price of new houses and BTS system

Build-Then-Sell ( BTS ) concept in the property development industry will be made mandatory in 2015. Under this concept, house buyers pay 10% deposit and the balance 90% after the project is completed with certificate of completion and compliance ( CCC ). During the 24 months construction period of all these terrace, link, semi-D and bungalow houses (landed property), the developers have to finance the construction with loan from the bank.

BTS concept is mooted to protect house buyers from abandoned projects. It is believed that the developers have very much more to lose if they do not complete and deliver their housing projects on time and according to other related rules.

What's the effect of BTS concept on the price of new houses at Klang Valley, Selangor? Will BTS concept cause the price of new houses go higher or lower? I believe the price of new houses in Klang Valley, Selangor will not be made lower by the BTS concept.

The capital involved under BTS concept is big, and so too is the risk. The developers may not be able to sell the house after completion - buyers can discontinue with the purchase when the economy turns bad ( buyers forfeit their deposit ). The developers will end up with many unsold units and have to pay off their loan. For high risk, the banks will charge higher interest on the developers; the developers want higher profit margin from the sales of the house. These will translate into higher price to be paid by the house buyers.

I believe the price of new house in Klang Valley, Selangor will face another cost pressure with the implementation of BTS. As of now, the demand for terrace houses from the middle to lower income group in Klang Valley Selangor is much higher than the supply. With the implementation of BTS, the supply will be constricted further. Smaller and newer developers will find it hard to get loan to build houses. The interest on the loan, if approved, will be higher. So we are going to have  a situation of higher interest rate to do business, bigger amount of money involved and lesser developers participation in the building of new houses. All these point to the price going higher ( i.e more expensive houses ) than otherwise.

Price decline in Klang Valley residential property?

Not only Malaysia that faces the increase in the prices of property over the past many years. This also happens to our neighbours: Vietnam, Indonesia and Singapore. The continuous uptrend of house prices is something we have to live with.

In the midst of gloomy global economy and the implementation of responsible lending practices by the banks on house buyers, among the house buyers, rise this question: Will the price of new single and double storey houses in Klang Valley or Selangor drop? Economic slowdown can be caused by drop in export which Malaysia is very much dependent upon; it can also be caused by drop in domestic consumption or demand caused by the lending policy of Bank Negara.

If the price of single and double storey houses of new launches in Klang Valley and Selangor should drop as a result of the above causes, how much will it be?

Should I wait for it to come down so that I can buy it cheaper? If I don't buy now and wait, will I end up paying more if it doesn't fall?

Let me share some points about buying a house, especially if it is your first house:

 

1. Buy from the perspective of long term investment. In this way, you won't be affected if the price drops in the short term since you don't buy on expectation that the value will increase immediately.

2. The drop in prices of residential properties in Klang Valley and Selangor, if it happens, will be in the form of temporary correction. Especially so in the category of single and double storey terrace houses  for the middle income earners and working class Malaysians at large who need it as a shelter over the head.

3. Increase in household income cannot match the increase in house prices. Buying it early when you can afford it will never go wrong.

Harga rumah baru Lembah Klang Selangor jatuh?

Bukan hanya Malaysia sahaja yang menghadapi perningkatan harga hartanah yang tinggi di beberapa tahun yang lepas. Negara negara jiran seperti Vietnam, Indonesia dan Singapura tidak terkecuali. Trend kenaikan harga berterusan pada rumah dan hartanah adalah sesuatu yang kita tidak dapat elakkan dalam kehidupan ini.

Dalam keadaan ekonomi global yang tidak menentu dan perlaksanaan amalan pinjaman bertanggungjawab oleh bank bank pada pembeli rumah, terbangkit soalan ini di kalangan pembeli rumah: Adakah harga rumah baru teres satu dan dua tingkat di Lembah Klang, Selangor akan menjadi lebih murah? Ekonomi Malaysia sangat bergantung kepada eksport dimana penurunannya akan mengakibatkan kelembapan ekonomi; ia juga boleh diakibatkan oleh penurunan penggunaan ataupun permintaan domestik yang disebabkan oleh polisi Bank Negara.

Jika harga rumah teres setingkat dan dua tingkat di perlancaran baru di Lembah Klang, Selangor turun akibat dari sebab sebab di-atas, berapa banyak ia akan turun?

Wajarkah saya tunggu untuk harga itu turun dulu supaya saya dapat beli lebih murah berbanding dengan saudara ataupun kawan saya? Jika saya tangguhkan pembelian, mungkinkah harga jadi lebih mahal nanti?

Izinkan saya kongsi pengetahuan beberapa perkara tentang membeli rumah, lebih lebih lagi jika ia mengenai pembelian rumah pertama anda:

1. Membeli dari perspektif pelaburan jangka panjang. Dengan cara ini, anda tidak akan terjejas jika harga jatuh dalam jangka pendek kerana anda tidak membeli dengan jangkaan bahawa nilai rumah itu akan meningkat dengan serta merta.

2. Penurunan harga hartanah di Lembah Klang dan Selangor, jika ia berlaku, adalah dalam bentuk pembetulan harga sementara. Terutamanya dalam kategori rumah teres setingkat dan dua tingkat untuk golongan berpendapatan sederhana dan makan gaji secara amnya yang memerlukannya sebagai rumah kediaman.

3. Perningkatan pendapatan isi rumah memang tidak dapat menandingi kenaikan harga rumah. Atas sebab ini, anda tidak akan rugi jika anda membeli rumah anda awal, jika anda berkemampuan.

Residential properties in Selangor at RM500,000

It is becoming increasingly difficult to find residential properties that cost below RM500,000 in Kuala Lumpur. What can be so surprising about that when a double storey terrace house in Bandar Puteri Klang is also going for almost RM500,000?

Very soon, if it is not already happening, you will find it hard to get a double storey house in Klang and Shah Alam for less than RM500,000 and single storey terrace house for less than RM200,000.

The increase in price of new houses happens everywhere in Klang Valley. A new single storey terrace house in Johan Setia Klang is selling above RM200,000 and in Jalan Kebun Shah Alam for not less than RM180,000. You still can find a single storey terrace house in area of Kuala Langat for RM150,000 if you are lucky.

I believe price of houses in Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting will go up more than previous years with the opening of accessibility to the South Klang Valley Expressway at Teluk Panglima Garang. More development will take place, arising from the connectivity and accessibility via the Expressway.

There is only so much land in any particular area. For that much of land, only that much of houses can be built. Development in that area will reduce the supply of land available for building houses as years go by. This will cause the land cost to go up, thus contribute to price increase in the house.This is the same reason that causes the properties price to go up in KL and also in other areas in Selangor.

The price of houses is moving in one way - it's not going down. Without speculation, the price of property will still go up, but in a smaller percentage. This trend is irreversible. This is the economic reality, a universal one. If the price is not going to come down, we have to play catch-up to it. We cannot expect to buy tomorrow's house with today's income.

Economic issues have to tackled with economic ways. Any attempt to solve this with other ways will result in more people finding the dream of house ownership escaping them. Any attempt without also increasing the earning capacity of the people will result in the gap of affordability being widened. Subsidy in any form is to help to tide over a difficult situation, it can only be a short term measure. If the rakyat need to be subsidised for long term on a certain thing, anything, then in my personal opinion, the government is not doing a good job! This is the result of poor management and governance. Subsidies are expenses to a country. And it's going to cost Malaysian government a lot of money in housing related matters if the affordability issue is not addressed properly. Subsidy must be financed by taxes and revenues from natural resources. One day the natural resources will be depleted and finished, eventually. Whatever has been spent or invested - Are they able to take over the role and place of the natural resources to continue giving income to the country, besides the tax?

Hartanah kediaman Selangor pada RM500,000

Ia menjadi semakin sukar untuk mencari hartanah kediaman yang berharga di bawah RM500,000 di sekitar Kuala Lumpur. Tetapi, ini tidak mengejutkan sangat. Sebiji rumah teres dua tingkat di Bandar Puteri Klang pun dijual pada harga hampir setengah juta ringgit.

Tidak lama lagi, anda akan mendapati ia sukar untuk membeli rumah teres dua tingkat di sekitar Klang dan Shah Alam pada harga RM500,000 sebiji dan rumah teres satu tingkat bawah RM200,000 sebiji.

Kenaikan harga rumah baru berlaku dimana mana sahaja di Lembah Klang. Sebiji rumah teres satu tingkat di Johan Setia Klang dijual melebihi RM200,000 dan di Jalan Kebun Shah Alam, tidak kurang dari RM180,000. Anda masih boleh membeli rumah teres satu tingkat di sekitar kawasan Kuala langat pada harga RM150,000 jika anda bertuah.

Saya percaya harga rumah di Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting akan naik pada kadar yang lebih berbanding dengan tahun tahun lepas dengan pembukaan akses pada Lebuhraya SKVE (South Klang Valley Expressway) melalui Teluk Panglima Garang. Pembangunan yang lebih pesat akan berlaku di sekitaran kawasan ini.

Tanah di mana mana kawasan adalah tetap. Dan berapa banyak rumah dan perkembangan di sesuatu kawasan juga tetap. Pembangunan akan mengurangkan bekalan tanah yang boleh digunakan untuk membina rumah dari setahun ke setahun. Ini akan meningkatkan nilai tanah, sekali gus menyumbang kepada kenaikan pada harga rumah. In adalah sebab yang sama yang meningkatkan harga hartanah di KL dan juga di kawasan kawasan lain di Selangor.

Harga rumah bergerak dalam satu arah - menghala keatas. Tanpa spekulasi, harga hartanah masih akan naik, tetapi pada peratusan yang lebih kecil. Trend ini tidak boleh di pusing balik. Ini adalah realiti ekonomi. Kita tidak boleh mengharapkan untuk membeli rumah esok dengan pendapatan hari ini. Harga hartanah tetap akan naik, harga rumah akan menjadi lebih tinggi, kita kena dapat menjana pendapatan yang lebih untuk dapat membeli rumah ini.

Isu isu ekonomi perlu ditanggani dengan cara ekonomi. Tanpa peningkatan keupayanan menjana pendapatan rakyat yang lebih tinggi, jurang kemampuan untuk memiliki rumah akan menjadi lebih besar, lebih dalam. Ini satu kepastian. Subsidi dalam apa jua bentuk adalah untuk mengharungi sesuatu keadaan susah, ia hanya boleh untuk jangka masa pendek sahaja. Jika rakyat perlu diberi bantuan subsidi jangka masa panjang dalam sesuatu barang, maka pada pendapat saya, kerajaan tidak menjalankan tugasnya dengan baik. Ini adalah hasil pengurusan dan urus tadbir yang lemah. Subsidi adalah perbelanjaan. Kerajaan Malaysia akan memerlukan banyak wang ringgit untuk pembelanjaan dalam perkara parkara berkaitan dengan perumahan jika isu kemampuan tidak ditanggani dengan betul. Subsidi mesti dibiayai oleh cukai dan hasil daripada sumber asli. Satu hari nanti, bekalan ini akan habis. Mampukah apa yang kita belanjakan atau melaburkan mengambil-alih peranan untuk terus memberi pendapatan kepada negara, selain dari cukai?

Rumah baru mampumilik - Permintaan paling tinggi di Selangor

Selangor mempunyai bilangan tertinggi pemohon bagi Skim Rumah Pertamaku. Skim ini dilancarkan untuk membantu golongan berpendapatan rendah untuk memiliki rumah pertama mereka. Had harga rumah telah dinaikkan hingga RM400,000 dari RM220,000.

Apa apa skim pemilikan rumah mesti disokong oleh pelan jangka panjang yang akan meningkatkan pendapatan purata rakyat melalui peningkatan produktiviti. Ini dapat dicapai dengan perancangan jangka panjang pada sistem pendidikan, pelaburan pada modal insan dan pengkhususan indusrtri industri tertentu yang memberi pendapatan yang lebih tinnggi. Peningkatan gaji tidak boleh dikekalkan tanpa peningkatan productiviti.

Memiliki rumah bukan hanya melibatkan pembayaran deposit 10%, ia juga melibatkan pembayaran ansuran bulanan untuk 20 atau 30 tahun yang akan datang. Sebarang cubaan untuk membantu dalam hal komitmen deposit perlu ambilkira kewajipan membayar ansuran bulanan rumah. Membeli rumah dan keupayaan berpegang pada pemilikan rumah itu dua perkara yang berbeza.

Masalah kemampuan pemilikan rumah tidak boleh diselesaikan dengan sudsidi atau cubaan mempermudahkan pembelian dengan deposit rendah ataupun tanpa deposit. Perancangan mesti ditujukan untuk memastikan pembeli rumah dapat kekal berpegang pada pemilikan rumah itu. Masalah tak mampu bayar deposit beli rumah, kerajaan mungkin dapat membantu. Kalau tak dapat bayar ansuran bulanan rumah, bolehkah kerajaan bantu? Dalam hai ini, tiada kerajaan dapat membantu selama lamanya. Malaysia tidak terkecuali. Sesetengah negara yang gunapakai polisi berdasarkan susbsidi kini menghadapi masalah ekonomi dalaman yang teruk.

Peningkatan keupayaan menjana pendapatan rakyat adalah cara menyelesaikan masalah rakyat berpendapatan sederhana dan rendah tidak mampu memilikil rumah kediaman mereka. Rakyat perlu dilengkapi dengan kemahiran kerja dan ilmu pengetahuan untuk menghadapi cabaran kos sara hidup yang akan semakin meningkat. Dengan peningkatan sedemikian, rakyat dapat melakukan kerja bernilai lebih tinggi yang membayar gaji yang lebih tinggi untuk meghadapi kos sara hidup yang lebih tinggi. Mungkin INI satu pandangan yang baik: Kerajaan tak patut percaya bahawa mereka boleh mengatasi masalah kenaikan kos sara hidup yang akan menurunkan kemampuan perbelanjaan rakyat setiap kali dengan subsidi - seperti subsidi barang runcit, subsidi rumah, sudisidi sarapan pagi dan tengah hari.

Skim Rumah Pertamaku - pembeli rumah tidak perlu membayar wang deposit 10%. Apakah keberkesanan skim ini dan skim skim sepertinya dalam membantu golongan berpendapatan rendah dan sederhana memiliki rumah pertama mereka?

Demand for affordable houses highest at Selangor

Selangor has the highest number of applicants for My First Home Scheme. This scheme is launched to help people in the low income category to own their first house. Limit of the house prices has been raised to RM400,000 from RM220,000.

Any house ownership scheme must be supported by the long term plan that will increase the average income of the rakyat ( population ) through productivity. This is to be achieved with long term planning on the education system, investment in human capital and specialisation ( attraction ) of certain industries that produce value-added components. No increase in income or salary can be sustained without corresponding increase in productivity.

As I have remarked earlier, nobody gets to own what he cannot afford. Buying a house does not just involved paying the 10% deposit, we are talking about having to pay the house installment every month without fail for the next 20 to 30 years. Any attempt to help out in the commitment of deposit must also consider the obligation of making subsequent monthly installment in owning a house with mortgage. Buying a house and keeping the house are two different things.

Problem of affordability in house ownership cannot be solved with subsidy or attempts to make things easy in regard to deposit requirement. The saying - Give the man a fish, he eats today: Teach him how to fish, he eats everyday - should be the guide in the planning of house ownership scheme or policy. Any policy short of this follow-through planning is like giving the man a  fish to eat when he is hungry. But he needs to eat everyday ( pay house installment every month ), can you give him a fish everyday ( sudsidise him every month )? No government in the world can do this. Some who tried are now in deep trouble.

The government have to solve this by increasing the earning capacity of the rakyat. The rakyat must be equipped with skill and knowledge to meet the challenge of an ever increasing cost of living which is a certainty. And this has to come from moving up the value chain so that the rakyat can get to earn more.

My First Home Scheme - which do away with the 10% deposit. How effective this scheme and other schemes with the same approach are in helping the middle and low income group to own their first house?

Projek perumahan baru di Selangor - Isu mampu beli.

Membina rumah bersaiz lebih kecil - bolehkah itu membantu lebih ramai dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk memiliki rumah sendiri?

Bank-bank memberi pinjaman berdasarkan keupayaan bayar balik sipeminjam. Pinjaman perumahan adalah berdasarkan kemampuan pemohon; kelulusan pinjaman, mengikut garis panduan baru, adalah berdasarkan pada pendapatan bersih mereka. Lebih ramai dari golongan ini tidak boleh dapat pinjaman bank untuk membeli rumah pertama mereka. Tetapi rumah kediaman adalah keperluan asas untuk hidup setiap manusia. Pasangan baru berumahtangga perlukan rumah. Jika mereka tak mampu beli, mereka akan sewa.

Rumah bersaiz lebih kecil pada harga yang lebih rendah. Adakah itu permintaan pasaran? Penduduk Selangor di kawasan sekitar Klang, Shah Alam dan Kuala Langat - adakah ini yang mereka mahu? Rumah versi saiz kecil dengan bilk tamu kecil, bilik kecil dan bilik berkurangan. Golongan berpendapatan sedehana dan rendah di kawasan kawasan ini berminat pada rumah teres satu dan dua tingkat dengan 3 + 1 bilik ataupun 3 bilik.

Singapura dan Hong Kong menggunakan strategi ini kerana isu tanah. Tinggal di rumah kediaman yang bersaiz kecil - itu memang satu cara hidup mereka. Bolehkah Malaysia gunapakai strategi yang sama untuk menyelesaikan masalah kemampuan memiliki rumah yang dihadapi oleh penduduk Selangor yang tinggal berhampiran kawasan bandar? Membina rumah bersaiz lebih kecil tidak akan memberi penyelesaian yang berkesan. Ia tidak dapat memenuhi permintaan pembeli rumah.

Saya melihat isu kemampuan pemilikan rumah ( di bawah kategori perumahan mampu milik oleh golongan berpendapatan sederhana dan rendah yang terdiri daripada graduan dan keluarga muda ) lebih sebagai isu daya pendapatan daripada harga rumah. Kenaikan harga rumah dan hartanah merupakan satu proses semulajadi. Peningkatan pada harga rumah atas fundamental seperti pendapatan isi rumah yang semakin meningkat adalah satu perkara yang baik. Ia menjadi masalah apabila kenaikan kos sara hidup jauh lebih tinggi berbanding dengan peningkatan gaji atau pendapatan. Siapa yang akan beli rumah atau hartanah jika harga tidak akan naik? Sudikah anda yang sedang membaca kandungan posting ini membeli?

Penyelesaian jangka panjang pemilikan rumah mesti datang dari peningkatan keupayaan menjana pendapatan oleh rakyat. Hanya melalui peningkatan produktiviti barulah peningkatan pendapatan dapat dikekalkan. Semua benda dalam kehidupan akan jadi lebih mahal dari setahun ke setahun. Spekulasi dan perbuatan meragut keuntungan kertelaluan patut diberhentikan. Tetapi, macam mana kalau peningkatan harga itu disebabkan oleh hukum permintaan dan bekalan? Adakah rakyat Malaysia keseluruhan bersedia menghadapi cabaran kos sara hidup yang pasti akan semakin meningkat, dan bukan hanya pada prospek harga rumah yang semakin meningkat?

 

New housing project at Selangor - Affordability issue

Building a smaller sized house - can that help more middle to lower income Malaysian to afford their own house?

Banks are now giving out loan based on repayment capacity of the borrowers. Housing loan is based on affordability of the applicants; loan approval is based on their net income. More and more middle to lower income Malaysian cannot get loan to buy their first house. But a house to provide a shelter over the head is a  need to human beings. Young couple starting a family need to have one. If they cannot buy one, they will rent one.

A smaller house for a lower price. But is that what the market wants? Residents of Selangor in the area around Klang, Shah Alam and Kuala Langat - is this what they want? A smaller version of house with smaller hall, smaller room, lesser room? Middle to lower income group in these areas are still in favour of a decent sized single or double storey terraced house with 3 room or 3+1 rooms.

Singapore and Hong Kong are adopting this strategy because of land availability issue. It's a matter of necessity - there are no two ways about it. It has become a way of life to them. Can Malaysia adopt the the same strategy to solve the affordability problem faced by Malaysian in owning their house? Coming up with smaller size house will not be the effective solution. It will not meet the demand of the house buyers.

I see the affordability issue of house ownership ( under the affordable housing category for middle to lower income group that comprise of graduates and young families ) more as an issue of earning capacity than the price of the house. Increase of price in house and property is a natural progression. Increase in the price of houses that come with fundamental like rising household income is a good thing. It becomes a problem when there a a great mismatch between the rate of increase in price of houses and earning capacity or average income. Afterall, who would buy property or houses if the price is not going to go up over the years? Would you, as you are reading on this?

Long term solution to house ownership must come from increasing the earning capacity or average income of the rakyat. Only when we have increased productivity will the increased earning be sustained. Everything in life, edible or otherwise, is going to cost more by the years. Speculation and profiteering that cause price increase should be stopped. But what if the increase is caused by the law of demand and supply? Are middle to lower income Malaysians prepared to take on the challenge of an ever-increasing cost of living, and not just the prospect of an ever-increasing price of houses?

Projek perumahan baru sekitar Shah Alam, Klang - Jualan rumah jatuh

Garis panduan baru yang diperketatkan ke-atas pinjaman perumahan adalah bertujuan untuk menurunkan hutang isi rumah. Sekatan ini akan menyebabkan penurunan dalam kelulusan pinjaman bagi pembelian rumah. Hakikatnya, akan ada kejatuhnan dalam pemilikan rumah secara menyeluruh.

Rumah baru semi-D dan banglo di projek perumahan baru sekitar Shah Alam, Klang dan Kuala Langat akan menghadapi penurunan jualan seperti rumah teres baru di projek perumahan baru sekitar Sungai Buloh, Kajang dan Rawang.

Garis panduan baru pinjaman rumah memberi kesan yang paling teruk pada golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Kategori pembeli ini adalah asas pelanggan untuk segmen rumah mampu milik. Boleh dikatakan kesemua mereka ini memerlukan pembiayaan untuk membeli rumah mereka. Ini pengetahuan yang bukan luar biasa - kalau pembiayan rumah disekat, pembelian akan menurun. Apa yang bakal pembeli rumah boleh buat walaupun mereka percaya bahawa harga rumah tidak akan turun? Mereka tak boleh buat apa apa!

Tanah di sekitar bandar bandar Selangor semakin berkurangan dan menghadapi kenaikan harga pada setiap enam bulan. Harga petrol semakin tinggi. Kos pekerja akan terus meningkat.

Permintaan untuk rumah dari golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk rumah mampumilik di Selangor memang tinggi. Golongan ini membeli untuk kediaman sendiri, bukan spekulasi. Apabila memreka dinafikan peluang untuk membeli rumah kerana garis panduan pinjaman yang ketat, adakah anda fikir penurunan  pembelian akan menyebabkan kejatuhan harga hartanah ini? Jualan pasti akan menurun. Tetapi, bilangan mereka yang ingin membeli rumah tidak akan turun, bahkan meningkat dari setahun ke setahun. Projek perumahan baru bawah kategori harga sederhana dan rendah sekitar Shah Alam dan Klang memang tidak dapat memenuhi permintaan. Oleh itu saya percaya apa apa penurunan harga rumah di bawah kategori ini hanya bersifat sementara.

New housing project around Shah Alam, Klang - Slowdown in sales

The cooling measures by Bank Negara Malaysia and the tightening guidelines on housing loan by the respective banks are meant to bring down the household debts. This restriction will cause a drop in the approval of loans for the purchase of houses. Ultimately there will be a reduction in the house ownership across the board.

Semi-D houses and bungalows in the new housing project around Shah Alam, Klang and Kuala Langat will be affected just like the terrace and link houses in the new launches around Sungai Buloh, Kajang and Rawang.

This new ruling, even though does not single out the middle to lower income group, will inadvertently affect them the most. This category of house buyers is the customer base for affordable housing segment. Most of them, if not all, require financing to buy their house. This is the common knowledge - You tighten the financing, you slow down the purchase of the houses. What can the prospective buyers do, even if they believe the price may not come down? Nothing much!

Land around the towns is getting scarcer and it's value increases in every six months according to the Selangor Valuation and Property Services Department. World petroleum price is getting higher and higher. Labour cost is moving upward for sure.

The demand for houses by the middle and lower income Malaysians for affordable housing in Selangor are real. They buy the house for their own stay. When this people are denied the opportunity to buy the house because of the new ruling on loan, do you think the drop in purchases will really lead to drop in the price of these houses? The sales will slow down, no doubt. The number of people wanting to buy the house will not go down. The new housing projects under affordable and moderately priced category around Shah Alam and Klang cannot meet the demand. I therefore believe any drop in the price of houses under this category will just be temporary; I rest my case.

Kenaikan gaji kakitangan awam - Adakah lebih rumah akan dijual?

Terdapat peningkatan gaji sebanyak 7% hingga 13% kepada 1.4 juta kakitangan awam. Akan ada lebih RM6billion di dalam pasaran tempatan. Ada pendapat bahawa 60% hingga 80% daripada jumlah wang ini akan dibelanjakan. Adakah ini akan membantu jualan rumah di projek perumahan baru? Adakah mereka dari golongan ini akan buat pembelanjaan pada rumah - seperti membeli rumah pertama mereka jika mereka masih belum memilikinya?

Kenaikan gaji dalam sektor awam boleh membantu mengekalkan momentum belian dalam industri perumahan. Tetapi ia ada syarat - kenaikan gaji hanya akan mempunyai nilai sebenar jika tidak ada peningkatan yang sama pada lain-lain kos hidup dan harga rumah. Jika harga rumah meningkat sebanyak 10%, maka kenaikan gaji sebanyak 13% tidak akan membantu golongan ini dalam pembelian rumah samada rumah yang lebih besar atau untuk layak dapat pinjaman yang sebelum ini ditolak.

Ramai pemaju projek perumahan baru di sekitar Klang, Shah Alam dan Kuala Langat menggunakan strategi jualan yang memberi keutamaan kepada kakitangan kerajaan. Saya percaya mereka akan memberi lebih lagi tumpuan kepada golongan pelanggan ini sekarang. Tapi soalan ini perlu dijawab: Berapa banyak rumah yang boleh dijual kepada kakitangan kerajaan? Mereka yang bekerja dalam sektor swasta tidak mendapat kenaikan gaji. Kakitangan kerajaan sahaja tidak dapat membantu dengan membeli SEMUA rumah di SEMUA projek perumahan. Industri perumahan memerlukan bilangan pembeli yang jauh lebih besar. Dan angka ini perlu datang dari sektor swasta. Oleh sebab sebab ini, jualan rumah baru untuk kategori berpendapatan sederhana dan rendah masih akan terjejas kerana garis panduan pinjaman rumah yang diperketatkan walaupun ada kenaikan gaji pada kakitangan kerajaan.

Salary increase for civil servants - Will more houses be sold?

There is a 7% to 13% salary increase to 1.4 million civil servants. There will be extra RM6billion in the economy. It's reported that 60% to 80% of this money will be spent. Will it help in the sales of houses? Will this group of people spend on houses - like buying their first house if they have not already owned one?

The salary increase in the public sector may help sustaining the buying momentum in the housing industry. There is a caveat here - the increase in salary will only have real value if there is no corresponding increase in other costs of living or price of houses. If price of houses is increased by 10%, then the salary increase of 13% will not help one in buying a better house or to qualify for the loan previously rejected. ( borderline rejection )

Many developers of new housing projects around Klang, Shah Alam and Kuala Langat are adopting the strategy of giving priority to government servants to buy the houses. I believe they will focus more on this group of customers now. But how many houses in a housing project can one sell to government servants? Those in the private sector don't get the same salary increment. Government servants alone cannot help in buying all the houses in all the housing projects. The housing industry need far more number of buyers than this. And this has to come from the private sector. Hence, the take-up rate of new houses for the middle to low income category will still be affected by the tightened guidelines on house loan approval despite the salary increment to the government servants.

Garis panduan baru pinjaman rumah - Kesan pada pembeli rumah baru

Garis panduan baru pinjaman rumah telah diperketatkan di mana kelulusan kini berdasarkan pada gaji bersih dan bukan gaji kasar. Kalau diambilkira polisi dimana rekod kredit dan keupayaan bayar balik ansuran ( sekiranya kadar bunga naik ) pemohon perlu dipertimbangkan, ramai bawah kategori pendapatan sederhana dan rendah akan gagal dalam permohonan pinjaman ini.

Statistik terkini Skim Rumah Pertamaku melaporkan bahawa 48% daripada 1062 pemohon tidak layak dan 16% masih meuinggu keputusan. Bagaimana pula dengan pembeli rumah baru teres satu dan dua tingkat di Klang, Shah Alam,dan Kuala Langat yang memohon untuk 90% pinjaman? Apa sudah jadi pada permohonan mereka? Ramai telah ditolak. Ramai lagi akan ditolak.

Ini adalah situasi di pasaran: Anda perlukan lebih pendapatan untuk mampu membeli rumah yang anda lihat empat bulan lepas, dimana anda layak untuk pinjaman tapi tak jadi beli rumah itu atau anda perlu mencari rumah yang lebih kecil ( lebih murah ) atau satu yang lebih jauh ( lebih murah ) untuk mendapatkan kelulusan pinjaman.

Kelulusan pinjaman yang lebih perlahan dan rendah menyebabkan jualan rumah yang lebih rendah dalam projek projek perumahan baru. Kesan ini adalah menyeluruh - dari banglo dan rumah berkembar di Kajang, Sungai Buloh ke rumah teres satu dan dua tingkat di Kapar, Meru, Pelabuhan Klang, Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam dan Teluk Panglima Garang Kuala Langat.

Apa yang akan berlaku pada harga rumah di bawah RM300,000? Adakah harga akan turun kerana jualan menurun dan diperlambatkan? Adakah anda perlu tunggu untuk membeli rumah anda? Jualan yang rendah tidak boleh dilihat sebagai penurunan permintaan. Rumah yang tidak boleh dibeli oleh mereka yang tak layak sekarang akan dibeli oleh mereka yang masih layak untuk mendapatkan pinjaman.

Saya percaya bahawa anda mungkin dapat beli epal yang lebih murah pada tahun depan dan tahun yang seterusnya. Tetapi perkara ini tak mungkin terjadi pada rumah berharga bawah RM300,000 di Lembah Klang. Manusia boleh menghasilkan lebih banyak epal tetapi mereka tidak boleh menghasilkan lebih banyak tanah. Hujah bahawa jika orang tidak membeli, harga dalam konteks rumah di bawah harga RM300,000 di Lembah Klang akan turun harga - itu adalah satu kesilapan.

Mereka yang tidak dapat kenaikan gaji perlu lebih berjimat dan tekun cari lebih wang. Belilah rumah yang memenuhi citarasa anda jika anda masih boleh dapat pinjaman. Anda perlu berlanja mengikut kemampuan. Tidak bermakna kalau pinjaman diaturkan kepada anda jika anda memang tidak mampu membeli ( membayar ansuran rumah ). Rumah anda akan dilelong oleh bank bila anda tak dapat bayar ansuran. Hutang yang datang dari pembelian yang anda tidak mampu itu satu perkara yang berbahaya - ia akan meningkat dan menjadikan anda lebih berhutang!

New guidelines on loan - Effect on buying new houses

The new guidelines on loan have been tightened where approvals are now based on the net pay and not gross salary. Throw in the policy of having to consider if applicants have good credit history and can sustain the repayment in event of increase in interest rate, many people will be affected. Those in the middle to low income category will be affected in their loan application to buy new houses.

Latest statistics on Skim Rumah Pertamaku reported that 48% of the 1062 applicants were not qualified for the loan scheme with another 16% pending approval. How about those buyers of new single and double storey terraced house in Klang, Shah Alam and Kuala Langat who applied for 90% loan? What happened to their applications? Many were rejected. Many more will be rejected.

This is the situation on the ground: You need to earn more to afford the same house you saw last four months, qualified for the loan but did not yet buy; or you need look for smaller house or one further in order to get the loan approval.

Slower and lower loan approval means slower and lower sales of houses in the new housing development. This effect is across the board - from bungalow and semi-detached house in Kajang, Sungai Buloh to the single and double storey terraced houses in Kapar, Meru, Port Klang, Johan Setia, Jalan Kebun and Teluk Panglima Garang,

What will happen to the price of the houses below RM300,000? Will the price come down when the take-up rate is slow? Should you wait for it to come down and then buy? Take-up rate may slow down but that doesn't mean the demand decreases. The house that cannot be sold to one previously qualified for the loan will be sold to the one who qualified for higher priced house last year but now can still buy a lower priced house.

I believe that it is possible that you can buy apples cheaper next year and years after that but not the house below RM300,000 in Klang Valley. You can produce more apples but you cannot produce more land! The reasoning that if people don't buy, the price have to come down in the context of houses under RM300,000 in Klang Valley is flawed.

Those who are not lucky to have salary increment have to save more, don't spend unnecessarily. Buy the house that you have found to your liking if you still can be eligible for the loan. You have to spend only what you can afford. Afterall, if you cannot afford it and it's arranged for you to have it, you are going to lose it in a matter of time. You don't pay installment for the house, the bank is going to foreclose it. The debt you incur because you cannot afford it, is a dangerous thing - it will snowball; debts beget more debts.

Projek rumah terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) melaporkan 195 projek terbengkalai oleh pemaju yang tidak berlesen. Apa yang boleh dilakukan untuk mengurangkan kejadian ini? Mungkin boleh melalui peranan yang lebih bertanggungjawab dan perlaksanaan dan penguatkuasaan yang lebih baik!!

Kepada bakal pemilik rumah: "Lawat tapak perumahan yang anda hendak beli. Tengok samada lokasi dan kawasan sekeling sesuai atau tidak. Lawat pejabat pemaju dan minta ditunjukkan pelan bangunan, permit iklan dan jualan dan lesen pemaju sebelum menandatangani surat perjanjian jual beli ataupun bayar deposit".

Pemaju perumahan yang bertanggungjawab tidak akan ada masalah dengan permintaan sedemikian. Mereka tidak akan bantah langkah langkah yang diambil untuk melindungi pembeli rumah, pelanggan mereka.

Kebanyakan pembeli rumah bukan dari profession undand undang, maka mereka tidak akan tahu dengan mendalam tentang dokumen undang undang yang mereka tandatangani - pada aspek perlindungan dan kesahihan. Peguam dan banker boleh membantu untuk memastikan dokumen dokumen penting mencukupi untuk memberi perlindungan kepada pembeli rumah. Ini tidak sukar dilakukan. Mereka mempunyai akses kepada maklumat ini; mereka ada rangkaian hubungan untuk maklumat ini. Kedudukan dan peranan mereka yang boleh membantu pembeli rumah tidak perlu diragu ragukan. Melalui pemeriksaan dan pengesahan dokumen dokumen yang diperlukan sebelum  menyediakan Perjanjian Jual Beli dan Pinjaman Bank, mereka dapat memberi satu bantuan yang cukup besar kepada pembeli rumah.

Kewujudan undang undang di bawah Akta Pembangunan Perumahan tidak menjamin mana mana projek perumahan tidak akan terbengkalai. PM pun tidak buat begitu. Jadi, itu tidak adil kita mengharapkan sedemikian dari pihak peguam dan bank yang terlibat dalam proses pemilikan rumah ini. Disini, kita bercakap tentang bagaimana untuk mengurangkan insiden projek terbengkalai oleh pemaju tidak berlesen. Kita bercakap tentang kemungkinan insiden ini dapat dikurangkan melalui peranan yang lebih bertanggungjawab oleh setiap orang yang terlibat. Kita tak minta lebih dari itu.

Undang undang untuk melindungi pembeli rumah, termasuk yang terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab, memang wujud. Apa yang kurang ialah perlaksanaan dan penguatkuasaan. Gejala "cakap satu macam, buat satu macam" perlu ditanggani.

Abandoned housing project by unlicensed developer

Our Housing and Local Government Ministry reported there were 195 abandoned development by unlicensed developers. What can be done to reduce the incidents? Through more responsible role play and improved implementation and enforcement of the laws, perhaps!

To the prospective house owners: "Visit the site of the house you are going to buy. See if you like the location and surrounding area of the neighbourhood. See for yourself the connectivity and accessibility of the location you are buying into. Visit the developer's office before you sign on the dotted lines. Ask to be shown the building plan, sales and advertisement permit and developer license before you pay the deposit".

Any responsible developer will have no problem in providing the house buyers these information. Responsible developers will not disagree to steps taken to protect the house buyers, their customers.

As most of the house buyers are not from the legal profession, they won't know much about the legal documents they are signing - the protection and validity aspect of it. Lawyers and bankers, being specialists in their chosen field, can help to make sure that the required documents are in place to protect the house buyers. This is not difficult. They have access to these information; they have the network of contacts with these information. They are in a position to help the prospective house buyers against unlicensed developers by highlighting any non-compliance of the rules. Lawyers and bankers checking and verifying the required documents for the sales of the housing project before they prepare the Sales and Purchase Agreement and Loan Agreement are good cases in point.

The existence of the laws under Housing Development Acts do not guarantee protection for the house buyers. Not even the Prime Minister can do this. So it's unfair to expect the lawyer or banker involved in the house ownership process to be able to do THAT. Thus we don't talk about THAT here, we are just talking about reducing the incidents of abandoned project by irresponsible developer. And how we can achieve that. We are talking about every role player playing his role responsibly, or in a more responsible way if anyone wanted to claim he already has been so. We are not talking about anyone playing superman.

It has been said many times, here in Malaysia, the laws to protect the house buyers, including against the irresponsible developers, are in place. What is lacking is the implementation and enforcement. This symptom of "say one thing and do another thing" need to be cured.

Rumah baru mampu-milik sekitar Klang, Shah Alam, Kuala Langat - Prospek

Kawasan panas hartanah Malaysia adalah di seluruh Lembah Klang, Melaka, Johor dan Pulau Pinang.

Lembah Klang adalah kawasan dimana perdagangan dan pusat-pusat perniagaan utama Selangor dan KL ditumpukan. Klang, Shah Alam, Subang, Petaling Jaya, Greater KL, Kajang dan Rawang jatuh di bawah Lembah Klang.

Untuk mereka yang tinggal di Selangor / Lembah Klang; jika anda masih belum beli rumah pertama, jika anda mampu dan layak untuk mendapatkan pinjaman, jika anda telah menemui rumah citarasa anda, jangan tunggu lagi, beli rumah itu sekarang.

Harga rumah teres satu tingkat dan dua tingkat di bawah kategori mampumilik dan harga sederhana di sekitar Klang dan Shah Alam akan terus meningkat. Tanah untuk pembangunan di kawasan ini semakin berkurangan. Fenomena ini tidak hanya berlaku kepada rumah rumah di Klang dan Shah Alam dalam categori hartanah kawasan panas. Perkara sama juga berlaku kepada harga rumah teres setingkat dan dua tingkat di sekitar Kuala Langat seperti di Sijangkang, Jalan Kebun Baru, Jenjarom dan Banting, tapi pada kadar peratusan yang lebih kecil.

Saya kongsi nasihat yang diterima tentang pelaburan hartanah - Satu cara yang pasti dapat keuntungan dalam hartanah adalah dengan membeli hartanah tersebut dan tinggal di sana selama 10 hingga 15 tahun, dan lepas itu jual pada harga yang sudah meningkat. Siapa yang rugi jual rumah mereka di kawasan yang disebut diatas yang dibeli 10 hingga 15 tahun lepas? Dan ada siapa yang tak rugi menjual kereta mereka yang dibeli satu atau dua tahun lepas?

Nasihat di atas memang wajar diberi pertimbangan mendalam oleh mereka yang masih belum memilki rumah sendiri.

New affordable houses around Klang, Shah Alam, Kuala Langat - Prospect

Malaysia property hot spots are in the whole of Klang Valley, Melaka, Johor and Penang.

The Klang Valley is where the major commerce and business centres of Selangor and Kuala Lumpur are located. Klang, Shah Alam, Subang, Petaling Jaya, Greater KL, Kajang and Rawang fall under Klang Valley.

For those people staying in Selangor / Klang Valley; if you have not already bought your first house, if you can afford it and qualify to get a loan, if you have found the house to your liking, buy it and don't wait.

Price of single storey and double storey terraced houses under affordable and moderately-priced categories around Klang and Shah Alam will keep on increasing as the land available for development are becoming scarcer!! This phenomenon doesn't just happen to houses in Klang and Shah Alam which fall under the property hot spot. The same thing also happens to the prices of single and double storey terraced houses around Kuala Langat like at Sijangkang, Jalan Kebun Baru, Jenjarom and Banting, albeit a lesser percentage.

This is a good advice by an experienced real estate man - One sure way of making money in property is to buy that property and stay there for 10 to 15 years. and then sell for a profit. Who have lost money in the house, at the above mentioned areas, they bought 10 or 15 years ago if they sell it today? And who have made money in the car they bought 1 or 2 years ago if they sell it today?

So, to those who have not already bought a house and can afford it, it is worthwhile giving the above advice a serious thought.

Antara membeli rumah baru di Jalan Kebun Shah Alam dan Jalan Kebun Baru TPG

Apa yang mendorong saya buat posting ini adalah soalan dari pengunjung blog saya: Adakah membeli rumah di Jalan Kebun Shah Alam lebih baik dari sudut pelaburan berbanding dengan di Jalan Kebun Baru Batu 9 dan Batu 10?

Pada masa ini, projek projek perumahan baru di Jalan Kebun Shah Alam mendapati lebih permintaan kerana lokasi yang sangat dekat dengan Lebuhraya KESAS dan laluan yang dikaitkan dengan Kota Kemuning, Bukit Rimau dan Shah Alam. Projek perumahan baru di Jalan Kebun Baru jauh sikit, tetapi rumah baru di sini boleh dibeli dengan harga yang lebih murah berbanding dengan rumah di Jalan Kebun!!

Akhirnya, akses tidak akan jadi masalah kepada kedua-dua kawasan ini. Seperti sekarang ini, akses itu bukan satu masalah. Ia akan menjadi lebih baik tidak lama lagi. Kerajaan akan menyambungkan daerah dan projek projek perumahan baru dengan lebuh raya baru. Leburaya Lembah Klang Selatan ( SKVE ) akan memberi banyak kemudahahn kepada penduduk di Jalan Kebun Baru dan sekitar Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting, menghubungkan Puchong dan Putrajaya dan tidak lama lagi Pulau Indah, Pelabuhan Klang!

Ini adalah pendapat peribadi saya - mereka yang bercadang untuk membeli rumah pertama mereka boleh mempertimbangkan projek projek perumahan baru di Jalan Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting.

Salah satu kelebihan membeli rumah dari pemaju / projek perumahan baru ialah ia memunyai lebih potensi kenaikan harga. Sama seperti di Taman Satria, Teluk Panglima Garang, harga sebiji rumah telah meningkat sebanyak RM10,000.00 sejak ia dilancarkan akhir tahun 2011.

Penyambungan daerah dan bandar kecil melalui lebuhraya dan sistem jalanraya adalah cara untuk mengekalkan dan mengimbangi pembangunan di negeri Selangor dengan menjadikan setiap bandar "self-sustained"  iaitu lengkap dengan kemudahan dan keperluan asas untuk kehidupan harian. Ini akan mengawal permintaan hartanah / rumah di kawasan bandar di negeri ini.

New housing project in Jalan Kebun Shah Alam and Jalan Kebun Baru Kuala Langat

What prompted me to write this posting was questions by visitors to my blog: Is buying houses at Jalan Kebun Shah Alam a better buy / investment than in Jalan Kebun Baru Batu 9 and Batu 10 Kuala Langat?

At this point of time, new housing projects at Jalan Kebun Shah Alam are more in demand due to its location which are very near to KESAS Highway and the linked route to Kota Kemuning, Bukit Rimau and Shah Alam. New housing projects at Jalan Kebun Baru will be a bit far, but new houses here are "compensated" with cheaper price than houses at Jalan Kebun!

Eventually, accessibility will not be a problem to these two areas. As it is now, it is not even a problem. It will become better in times. The government will link up district and new housing projects with new highways. South Klang Valley Expressway ( SKVE ) will soon provide much convenience to residents in Jalan Kebun Baru Batu 9 and Batu 10, and surrounding Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting, linking to Puchong and Putrajaya and soon to Pulau Indah, Port Klang!!

My personal opinion is such - those who intend to buy their first house can consider new housing projects at Jalan Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting.

One of the advantages of buying developer's house / houses in new housing development is a better potential of price appreciation. Just like in Taman Satria, Teluk Panglima Garang, the price of each house has increased by RM10,000.00 since it's launching somewhere end of 2011.

Inter-connectivity is the way to sustain and balance the development in the state of Selangor with each township being self sustained and ease up the demand of property and houses in the urban areas in the state.

Permintaan rumah mampu milik di Selangor / Lembah Klang

Siapa mereka yang berpendapatan sederhana? Mereka adalah yang mendapat gaji bulanan antara RM2,500.00 hingga RM5,000.00. Ramai dari mereka ini adalah graduan universiti dan pemuda pemudi yang baru berumahtangga. Kategori rakyat Malaysia ini yang kena teruk dalam hal memiliki "rumah pertamaku".

Golongan berpendapatan sederhana ini tidak mampu membeli rumah bernilai lebih RM240,000.00 yang semakin berkurangan di Lembah Klang / Selangor. Bagi rumah dengan harga ini, ansuran bulanan adalah lebih kurang RM2,000.00. Dan gaji layak untuk mendapat kelulusan pinjaman adalah tiga kali ganda bayaran ansuran yang dikenakan.

Rumah teres tidak mampu dibeli kerana gaji tak layak memenuhi syarat pinjaman - itu sudah sedih. Lagi menyedihkan ialah nak mohon rumah kos rendah itu pun tak layak sebab gaji bulanan tidak kurang dari RM2,500.00!!

Masalah yang dihadapi oleh golongan berpendapatan sederhana di Lembah Klang ini sungguh menyedihkan. Ramai yang siswazah. Sepatutnya, dapat rumah kediaman untuk keluarga tak susah. Kalau kita cakap rumah mewah, itu lain cerita. Ramai yang hanya berpendapatan cukup makan sahaja. 

Setakat ini, Klang, Shah Alam, Kajang dan Hulu Selangor mencatatkan permintaan yang tinggi untuk rumah jenis mampu milik. Ia dianggarkan Selangor memerlukan tidak kurang dari 10,000 unit rumah jenis mampu milik dalam lima tahun ini. Kajian telah dibuat. Arah perkembangan telah ditunjukkkan. Apa maksud ini kepada pemaju perumahan di Lembah Klang ini?

Permintaan rumah mampu milik itu satu kepastian. Cabarannya adalah kemampuan kepada bakal pembeli rumah dan harga rumah yang dijual. Mungkinkah melalui innovasi dalam proses keseluruhan pembangunan dan kecekapan dalam perlaksanaan pembangunan dapat menurunkan kos dan harga rumah itu?

Demand for affordable houses in Selangor / Klang Valley

Who falls under middle income earners category? They are those who earn between RM2,500.00 to RM5,000.00 a month. Many of these people are the fresh graduates and young families. And this category of Malaysians are badly hit when it comes to buying their first house.

Their salary cannot afford them to buy houses worth more than RM240,000.00 which is getting harder to get in Klang Valley / Selangor. For houses at this  price, the monthly installment will come to around RM2,000.00. The rule of the thumb to get approval for loan of this amount - you must have income three times the amount of house loan you have to pay every month! And it's going to get harder with Bank Negara getting stricter in granting loan approval.

One one hand they cannot afford the new houses, supposedly meant for middle income group. On the other hand, they cannot apply for low cost houses because they are not earning less than RM2,500.00 a month.

Middle income earners in Klang Valley are the pitiful lot, their plight not much publicised. Graduates should be able to own a comfortable shelter over the head, normally, especially when they are not asking for fancy houses. Many don't feel so nice to talk about it, after all many are graduates! Many are just making enough to make ends meet. Lucky are those who don't have debts. They are in a situation like a big man with his thumb badly cut but they don't cry because they are too big to cry and they cannot smile because they are in deep pain!

Klang, Shah Alam, Kajang and Hulu Selangor, so far, have recorded a high demand for affordable houses. It's estimated that Selangor still need not less than 10,000 units of affordable houses in the next five years. The study has been made. The direction has been shown. What do all these mean to the housing developers of Klang Valley?

The demand is definitely there. It's a matter of affordability to the house buyers ; a matter of pricing to the housing developer. Some innovation on the whole process of development and efficiency in the execution of development may help the developer on the costing side, and hence the pricing.

Cabaran pemaju perumahan dalam suasana ekonomi yang tidak menentu

Sungguhpun keadaan ekonomi global tidak mementu, tetapi masih ramai di Lembah Klang ini yang masih belum memiliki rumah sendiri dan mereka minat membeli rumah pertama mereka. Pemaju perumahan bersaiz kecil dan sederhana perlu tumpukan perhatian untuk membina rumah kediaman bagi golongan yang berpendatan sederhana / rendah ini.

Dengan harga, lokasi dan konsep reka bentuk yang betul, mereka yang masih belum memiliki rumah pertama tetap akan membuat komitmen untuk membeli rumah mereka.

Terdapat beberapa perkara yang boleh dipelajari dari pemaju yang besar dan teguh di Malaysia seperti SP Setia, Mah Sing dan Sunway groups. Cuba memahami rasional di sebalik konsep pembangunan mereka. Reka bentuk dan susun atur rumah perlu dituju ke arah menjadikan pengubahsuaian pada rumah tidak perlu lagi dilaksanakan oleh pembeli rumah baru. Jika ia perlu, ia adalah pada tahap yang minima.

 

Pemaju rumah teres satu atau dua tingkat di bawah kategori rumah mampu milik di Lembah Klang perlu mempertimbangkan membina rumah dengan merangkumi konsep reka bentuk dan susun atur rumah seperti ini. Rationalnya? Sebarang pengubahsuaian yang dilakukuan berasingan oleh pemilik rumah pasti akan mengakibatkan kos yang lebih tinggi jika dibandingkan dgn kos "build-in".

Pemaju untuk projek perumahan baru di sekitar Klang, Shah Alam, Pelabuhan Klang dan Kuala Langat juga harus mempertimbangkan amalan membina dengan kelengkapan isi rumah. Mengapa tidak? Apabila pemaju melakukan ini, mereka boleh mendapat manfaat dari ekonomi skala di mana harga satu unit yang diberikan menjadi lebih murah kerana ia dibeli atau dilakukan dalam kuantiti yang lebih besar. Ini akan diterjemahkan kepada harga yang lebih murah untuk pemilik rumah.

 

Pemaju yang merancang untuk membina projek perumahan baru di sekitar Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Pulau Indah, Pelabuhan Klang, Meru, Kapar di Klang Selangor perlu menumpukan perhatian kepada ciri-ciri dan reka bentuk susun atur yang boleh dijual dalam keadaan kelembapan ekonomi ini. Harga perlu dipertimbangkan secara serius supaya ia memenuhi tahap kemampuan pembeli rumah yang berpotensi. Ini satu kebenaran yang direkodkan tanpa rasa ragu ragu – kita semua masih tetap memerlukan rumah kediaman untuk kehidupan kita samada ekonomi baik atau tidak!

Prospek pasaran hartanah Malaysia 2012

Prospek pasaran hartanah Malaysia 2012 dijangka tidak sebaik tahun 2011 disebabkan keadaan ekonomi global yang tidak menentu.

Secara am, Malaysia sebagai sebuah negara yang ekonominya bergantung pada eksport (export driven), tidak akan terlepas dari kesan kegawatan ekonomi global. Di sebahagian kawasan di negara kita akan terdapat pembetulan harga ( price correction ) pada hartanah dalam kategori tertentu.

Hartanah kediaman dan komersil yang BERNILAI TINGGI adalah yang pertama akan merasai kesan pembetulan harga akibat kegawatan ekonomi. Samada di Malaysia atau di Amerika Syarikat, kesan kegawatan ekonomi ini akan menyebabkan berlakunya penurunan projek perumahan baru. Ini adalah sesuatu yang pasti.

Tetapi malangnya, harga hartanah / rumah untuk mereka dalam golongan "middle income" di Lembah Klang dijangka tidak akan turun. Malah, harga dijangka akan meningkat sebanyak lima hingga duapuluh peratus, menurut kajian yang dijalankan ke atas pemaju perumahan di Lembah Klang.

Ini merupakan satu berita yang mendukacitakan bagi mereka yang masih belum membeli rumah pertama mereka.

Mengapa harga rumah untuk golongan “middle income” kekal meningkat menjadikan ia jadi tidak mampumilik? Harga rumah dalam kategori ini tidak meningkat atas sebab spekulasi, tidak seperti apa yang berlaku di Hong Kong dan Singapura. Warga asing tidak datang untuk membeli rumah baru di Teluk Panglima Garang Kuala Langat, Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Kapar dan Meru di Selangor!!

Jadi, kenaikan harga mesti disebabkan oleh inflasi – satu situasi dimana lebih banyak keping wang kertas diperlukan untuk membeli jumlah barang yang sama tetapi peningkatan pendapatan / gaji tidak pada kadar yang sama. Tanah, bahan pembinaan dan kos buruh turut meningkat dan pemaju terpaksa melepaskan kos kepada pembeli rumah. Tidak ada sebarang kesalahan dilakukan di sini dan tidak ada apa-apa tindakan yang boleh di ambil oleh kerajaan! Atau saya salah dengan pandangan sedemikian? 

Membeli dan membina rumah baru - Mengapa faktor lokasi perlu dipertimbangkan?

Dari analisa saya, projek perumahan terbengkalai di sekitar Klang, Shah Alam, Kuala Langat, Pelabuhan Klang, Kapar dan Meru bukanlah disebabkan oleh kadar permintaan yang lembap. Punca utama ialah pemaju menghadapi masalah aliran tunai / kewangan atas sebab sebab yang hanya diketahui oleh mereka sendiri.

Projek perumahan yang terbengkalai di sekitar kawasan yang disebut sini tidak disebabkan oleh lokasi yang tidak sesuai. Lokasi itu bukan masalah. Lihat projek perumahan baru di Jalan Kebun dan Jalan Kampung Lombong di Seksyen 29 dan Seksyen 30 Shah Alam, Johan Setia Klang dan Kebun Baru Batu 9 dan Batu 10 Kuala Langat sebagai contoh. Walaupun terdapat beberapa projek perumahan terbengkalai, tetapi penyebabnya bukanlah lokasi yang tidak sesuai.

Saya percaya bahawa pemaju perumahan seperti Upicon group, Achievers group, Bandacaya group, MSN group dan Sin Hee Yang Property Management Sdn Bhd tidak menghadapi masalah besar dalam melaksanakan projek projek mereka di kawasan ini. Malah, minat yang ditunjukkan oleh pembeli rumah pada kebanyakan projek projek mereka, pada keseluruhannya, amat memberangsangkan.

Faktor penyumbang kejayaan projek perumahan baru mereka ialah lokasi yang berhampiran persimpangan lebuh raya yang menyediakan akses yang baik. Faktor ini tidak terlepas pandang  oleh pemaju perumahan baru di Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam, Kampung Kebun Baru Teluk Panglima Garang. Ini memang satu idea perniagaaan yang bagus.

Kepada mereka yang bercadang untuk membeli rumah baru - pertimbangkan faktor lokasi apabila membeli rumah anda! Seperti apa yang saya telah katakan, lokasi yang strategik memberikan anda kelebihan dari segi perningkatan nilai pada rumah / hartanah anda.

Housing developer's challenge in times of economic uncertainty

Despite of the global economic uncertainties, there are still many many potential first time house owners out there in Klang Valley. Small to medium size housing developers should go for affordable residential properties under affordable housing category.

At the right price, in the right location and with right design concept, those who have not owned their first home will still make the commitment to buy the house.

There are some things to be learnt from the big and established developers in Malaysia like SP Setia, Mah Sing, Sunway groups. Understand the rationale behind their concepts of development. House design and layout should be tuned towards making renovation unnecessary if not minimal.

Developers for single or double terrace link house under affordable housing category in Klang Valley should also include this design concept in the layout of the houses they build. Renovation done separately by house owner will cost more than the one that comes as a built-in feature. 

The developers for new housing project around Klang, Shah Alam, Port Klang and Kuala Langat should also consider practising build-in household fixtures and fittings. And I say, why not? When developers do this, they can benefit from economy of scale where per unit price of a given item become cheaper because it's bought or done in bigger quantity. This will translate into cheaper price to the house owner.

Developers planning to build new housing projects around Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Pulau Indah Port Klang, Meru, Kapar in Klang Selangor should focus on features and design layout that can sell during this economic slowdown. Pricing should be seriously considered so that it meet the affordability level of the potential house buyers. This truth is recorded without faltering - People still need a shelter over the head, good economy or otherwise!

Malaysia property market outlook 2012

2012 Malaysia property outlook is expected to be not as good as 2011 due to the global economic uncertainties. Well, Malaysia, as an export-driven economy, will not be spared from the effect of the global economic turmoil. In some part of our country, there may even be a price correction to the properties, certain categories. High end residential and commercial properties are the first to be hit during economic downturn, be it in Malaysia or the United States.There will be less new housing project launching.

These are almost certainties

But, alas, the prices of property in Klang Valley are not expected to go down. In fact, the prices are expected to go up by five to twenty percent, according to a survey done on housing developers in Klang Valley!

This is definitely not a good news to those who haven't bought their first house.

But why even the prices of houses for the middle income group under affordable housing scheme are going up? The prices are not going up because of speculation, not like what happened to Hong Kong or Singapore properties due to foreign speculation. Foreigners don't come to buy new houses at Teluk Panglima Garang Kuala Langat, Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Kapar and Meru at Selangor. So, the price increase must be caused by inflation - more money is needed to buy things where income's increase doesn't match up. Land, material and labour costs go up, and developers have to pass the cost to the house buyers and there isn't anything wrong with it that the government can do much! Or have I been wrong?

Tough situation. Sad story! 

Buying and building new houses - Why the location consideration?

From my analysis, the abandoned housing projects around Klang, Shah Alam, Kuala Langat, Port Klang, Kapar and Meru areas are not caused by poor take-up rate. The main cause being the developers having cash flow / financial problem due to reasons best known to them, than anything else.

Housing projects that are abandoned around the above-mentioned areas were not caused by poor location. The location had never been poor! Take the new housing projects in Jalan Kebun and Jalan Kampung Lombong in Seksyen 29 and Seksyen 30 Shah Alam, Johan Setia Klang and Jalan Kebun Baru Batu 9 and Batu 10 Kuala Langat as examples. Yes there have been numerous abandoned projects but the cause was never bad location! Never was and never will be.

I believe that housing developers like Upicon group, Achievers group, Bandacaya group, MSN group and Sin Hee Yang Property Management Sdn Bhd have not faced much problem in the take-up rate of their projects in these areas. In fact, registration of interest for most their projects to be launched have been overwhelming!

The contributing factor, to a  great extent, is the location of their new housing projects being near to highway interchanges that provide good accessibility. Developers for new housing projects for terrace / link houses at Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam, Kampung Kebun Baru have been riding on the advantage / plus point of the existing or coming up expressway interchange to boost the location attraction of their new housing projects. They should. This is good business sense. Do not reinvent the wheel that is working fine.

So, to the intending buyers of new houses - consider location when buy your house! Like what I have said, a strategic location already give you one leg up in term of value enhancement to your property.