Show me an example Shelter Over The Head: February 2012
Apa kesan pembukaan SKVE seksyen 2 pada prospek pembangunan Kuala Langat?

Wednesday 29 February 2012

Antara membeli rumah baru di Jalan Kebun Shah Alam dan Jalan Kebun Baru TPG




Apa yang mendorong saya buat posting ini adalah soalan dari pengunjung blog saya: Adakah membeli rumah di Jalan Kebun Shah Alam lebih baik dari sudut pelaburan berbanding dengan di Jalan Kebun Baru Batu 9 dan Batu 10?

Pada masa ini, projek projek perumahan baru di Jalan Kebun Shah Alam mendapati lebih permintaan kerana lokasi yang sangat dekat dengan Lebuhraya KESAS dan laluan yang dikaitkan dengan Kota Kemuning, Bukit Rimau dan Shah Alam. Projek perumahan baru di Jalan Kebun Baru jauh sikit, tetapi rumah baru di sini boleh dibeli dengan harga yang lebih murah berbanding dengan rumah di Jalan Kebun!!

Akhirnya, akses tidak akan jadi masalah kepada kedua-dua kawasan ini. Seperti sekarang ini, akses itu bukan satu masalah. Ia akan menjadi lebih baik tidak lama lagi. Kerajaan akan menyambungkan daerah dan projek projek perumahan baru dengan lebuh raya baru. Leburaya Lembah Klang Selatan ( SKVE ) akan memberi banyak kemudahahn kepada penduduk di Jalan Kebun Baru dan sekitar Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting, menghubungkan Puchong dan Putrajaya dan tidak lama lagi Pulau Indah, Pelabuhan Klang!

Ini adalah pendapat peribadi saya - mereka yang bercadang untuk membeli rumah pertama mereka boleh mempertimbangkan projek projek perumahan baru di Jalan Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom dan Banting.

Salah satu kelebihan membeli rumah dari pemaju / projek perumahan baru ialah ia memunyai lebih potensi kenaikan harga. Sama seperti di Taman Satria, Teluk Panglima Garang, harga sebiji rumah telah meningkat sebanyak RM10,000.00 sejak ia dilancarkan akhir tahun 2011.

Penyambungan daerah dan bandar kecil melalui lebuhraya dan sistem jalanraya adalah cara untuk mengekalkan dan mengimbangi pembangunan di negeri Selangor dengan menjadikan setiap bandar "self-sustained"  iaitu lengkap dengan kemudahan dan keperluan asas untuk kehidupan harian. Ini akan mengawal permintaan hartanah / rumah di kawasan bandar di negeri ini.





Tuesday 28 February 2012

New housing project in Jalan Kebun Shah Alam and Jalan Kebun Baru Kuala Langat




What prompted me to write this posting was questions by visitors to my blog: Is buying houses at Jalan Kebun Shah Alam a better buy / investment than in Jalan Kebun Baru Batu 9 and Batu 10 Kuala Langat?

At this point of time, new housing projects at Jalan Kebun Shah Alam are more in demand due to its location which are very near to KESAS Highway and the linked route to Kota Kemuning, Bukit Rimau and Shah Alam. New housing projects at Jalan Kebun Baru will be a bit far, but new houses here are "compensated" with cheaper price than houses at Jalan Kebun!

Eventually, accessibility will not be a problem to these two areas. As it is now, it is not even a problem. It will become better in times. The government will link up district and new housing projects with new highways. South Klang Valley Expressway ( SKVE ) will soon provide much convenience to residents in Jalan Kebun Baru Batu 9 and Batu 10, and surrounding Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting, linking to Puchong and Putrajaya and soon to Pulau Indah, Port Klang!!

My personal opinion is such - those who intend to buy their first house can consider new housing projects at Jalan Kebun Baru, Teluk Panglima Garang, Jenjarom and Banting.

One of the advantages of buying developer's house / houses in new housing development is a better potential of price appreciation. Just like in Taman Satria, Teluk Panglima Garang, the price of each house has increased by RM10,000.00 since it's launching somewhere end of 2011.

Inter-connectivity is the way to sustain and balance the development in the state of Selangor with each township being self sustained and ease up the demand of property and houses in the urban areas in the state.




Thursday 16 February 2012

Permintaan rumah mampu milik di Selangor / Lembah Klang




Siapa mereka yang berpendapatan sederhana? Mereka adalah yang mendapat gaji bulanan antara RM2,500.00 hingga RM5,000.00. Ramai dari mereka ini adalah graduan universiti dan pemuda pemudi yang baru berumahtangga. Kategori rakyat Malaysia ini yang kena teruk dalam hal memiliki "rumah pertamaku".

Golongan berpendapatan sederhana ini tidak mampu membeli rumah bernilai lebih RM240,000.00 yang semakin berkurangan di Lembah Klang / Selangor. Bagi rumah dengan harga ini, ansuran bulanan adalah lebih kurang RM2,000.00. Dan gaji layak untuk mendapat kelulusan pinjaman adalah tiga kali ganda bayaran ansuran yang dikenakan.

Rumah teres tidak mampu dibeli kerana gaji tak layak memenuhi syarat pinjaman - itu sudah sedih. Lagi menyedihkan ialah nak mohon rumah kos rendah itu pun tak layak sebab gaji bulanan tidak kurang dari RM2,500.00!!

Masalah yang dihadapi oleh golongan berpendapatan sederhana di Lembah Klang ini sungguh menyedihkan. Ramai yang siswazah. Sepatutnya, dapat rumah kediaman untuk keluarga tak susah. Kalau kita cakap rumah mewah, itu lain cerita. Ramai yang hanya berpendapatan cukup makan sahaja. 

Setakat ini, Klang, Shah Alam, Kajang dan Hulu Selangor mencatatkan permintaan yang tinggi untuk rumah jenis mampu milik. Ia dianggarkan Selangor memerlukan tidak kurang dari 10,000 unit rumah jenis mampu milik dalam lima tahun ini. Kajian telah dibuat. Arah perkembangan telah ditunjukkkan. Apa maksud ini kepada pemaju perumahan di Lembah Klang ini?

Permintaan rumah mampu milik itu satu kepastian. Cabarannya adalah kemampuan kepada bakal pembeli rumah dan harga rumah yang dijual. Mungkinkah melalui innovasi dalam proses keseluruhan pembangunan dan kecekapan dalam perlaksanaan pembangunan dapat menurunkan kos dan harga rumah itu?



Wednesday 15 February 2012

Demand for affordable houses in Selangor / Klang Valley




Who falls under middle income earners category? They are those who earn between RM2,500.00 to RM5,000.00 a month. Many of these people are the fresh graduates and young families. And this category of Malaysians are badly hit when it comes to buying their first house.

Their salary cannot afford them to buy houses worth more than RM240,000.00 which is getting harder to get in Klang Valley / Selangor. For houses at this  price, the monthly installment will come to around RM2,000.00. The rule of the thumb to get approval for loan of this amount - you must have income three times the amount of house loan you have to pay every month! And it's going to get harder with Bank Negara getting stricter in granting loan approval.

One one hand they cannot afford the new houses, supposedly meant for middle income group. On the other hand, they cannot apply for low cost houses because they are not earning less than RM2,500.00 a month.

Middle income earners in Klang Valley are the pitiful lot, their plight not much publicised. Graduates should be able to own a comfortable shelter over the head, normally, especially when they are not asking for fancy houses. Many don't feel so nice to talk about it, after all many are graduates! Many are just making enough to make ends meet. Lucky are those who don't have debts. They are in a situation like a big man with his thumb badly cut but they don't cry because they are too big to cry and they cannot smile because they are in deep pain!

Klang, Shah Alam, Kajang and Hulu Selangor, so far, have recorded a high demand for affordable houses. It's estimated that Selangor still need not less than 10,000 units of affordable houses in the next five years. The study has been made. The direction has been shown. What do all these mean to the housing developers of Klang Valley?

The demand is definitely there. It's a matter of affordability to the house buyers ; a matter of pricing to the housing developer. Some innovation on the whole process of development and efficiency in the execution of development may help the developer on the costing side, and hence the pricing.




Monday 13 February 2012

Cabaran pemaju perumahan dalam suasana ekonomi yang tidak menentu




Sungguhpun keadaan ekonomi global tidak mementu, tetapi masih ramai di Lembah Klang ini yang masih belum memiliki rumah sendiri dan mereka minat membeli rumah pertama mereka. Pemaju perumahan bersaiz kecil dan sederhana perlu tumpukan perhatian untuk membina rumah kediaman bagi golongan yang berpendatan sederhana / rendah ini.

Dengan harga, lokasi dan konsep reka bentuk yang betul, mereka yang masih belum memiliki rumah pertama tetap akan membuat komitmen untuk membeli rumah mereka.

Terdapat beberapa perkara yang boleh dipelajari dari pemaju yang besar dan teguh di Malaysia seperti SP Setia, Mah Sing dan Sunway groups. Cuba memahami rasional di sebalik konsep pembangunan mereka. Reka bentuk dan susun atur rumah perlu dituju ke arah menjadikan pengubahsuaian pada rumah tidak perlu lagi dilaksanakan oleh pembeli rumah baru. Jika ia perlu, ia adalah pada tahap yang minima.
 
Pemaju rumah teres satu atau dua tingkat di bawah kategori rumah mampu milik di Lembah Klang perlu mempertimbangkan membina rumah dengan merangkumi konsep reka bentuk dan susun atur rumah seperti ini. Rationalnya? Sebarang pengubahsuaian yang dilakukuan berasingan oleh pemilik rumah pasti akan mengakibatkan kos yang lebih tinggi jika dibandingkan dgn kos "build-in".

Pemaju untuk projek perumahan baru di sekitar Klang, Shah Alam, Pelabuhan Klang dan Kuala Langat juga harus mempertimbangkan amalan membina dengan kelengkapan isi rumah. Mengapa tidak? Apabila pemaju melakukan ini, mereka boleh mendapat manfaat dari ekonomi skala di mana harga satu unit yang diberikan menjadi lebih murah kerana ia dibeli atau dilakukan dalam kuantiti yang lebih besar. Ini akan diterjemahkan kepada harga yang lebih murah untuk pemilik rumah.
 
Pemaju yang merancang untuk membina projek perumahan baru di sekitar Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Pulau Indah, Pelabuhan Klang, Meru, Kapar di Klang Selangor perlu menumpukan perhatian kepada ciri-ciri dan reka bentuk susun atur yang boleh dijual dalam keadaan kelembapan ekonomi ini. Harga perlu dipertimbangkan secara serius supaya ia memenuhi tahap kemampuan pembeli rumah yang berpotensi. Ini satu kebenaran yang direkodkan tanpa rasa ragu ragu – kita semua masih tetap memerlukan rumah kediaman untuk kehidupan kita samada ekonomi baik atau tidak!





Saturday 11 February 2012

Prospek pasaran hartanah Malaysia 2012




Prospek pasaran hartanah Malaysia 2012 dijangka tidak sebaik tahun 2011 disebabkan keadaan ekonomi global yang tidak menentu.

Secara am, Malaysia sebagai sebuah negara yang ekonominya bergantung pada eksport (export driven), tidak akan terlepas dari kesan kegawatan ekonomi global. Di sebahagian kawasan di negara kita akan terdapat pembetulan harga ( price correction ) pada hartanah dalam kategori tertentu.

Hartanah kediaman dan komersil yang BERNILAI TINGGI adalah yang pertama akan merasai kesan pembetulan harga akibat kegawatan ekonomi. Samada di Malaysia atau di Amerika Syarikat, kesan kegawatan ekonomi ini akan menyebabkan berlakunya penurunan projek perumahan baru. Ini adalah sesuatu yang pasti.

Tetapi malangnya, harga hartanah / rumah untuk mereka dalam golongan "middle income" di Lembah Klang dijangka tidak akan turun. Malah, harga dijangka akan meningkat sebanyak lima hingga duapuluh peratus, menurut kajian yang dijalankan ke atas pemaju perumahan di Lembah Klang.

Ini merupakan satu berita yang mendukacitakan bagi mereka yang masih belum membeli rumah pertama mereka.

Mengapa harga rumah untuk golongan “middle income” kekal meningkat menjadikan ia jadi tidak mampumilik? Harga rumah dalam kategori ini tidak meningkat atas sebab spekulasi, tidak seperti apa yang berlaku di Hong Kong dan Singapura. Warga asing tidak datang untuk membeli rumah baru di Teluk Panglima Garang Kuala Langat, Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Kapar dan Meru di Selangor!!

Jadi, kenaikan harga mesti disebabkan oleh inflasi – satu situasi dimana lebih banyak keping wang kertas diperlukan untuk membeli jumlah barang yang sama tetapi peningkatan pendapatan / gaji tidak pada kadar yang sama. Tanah, bahan pembinaan dan kos buruh turut meningkat dan pemaju terpaksa melepaskan kos kepada pembeli rumah. Tidak ada sebarang kesalahan dilakukan di sini dan tidak ada apa-apa tindakan yang boleh di ambil oleh kerajaan! Atau saya salah dengan pandangan sedemikian





Thursday 9 February 2012

Membeli dan membina rumah baru - Mengapa faktor lokasi perlu dipertimbangkan?




Dari analisa saya, projek perumahan terbengkalai di sekitar Klang, Shah Alam, Kuala Langat, Pelabuhan Klang, Kapar dan Meru bukanlah disebabkan oleh kadar permintaan yang lembap. Punca utama ialah pemaju menghadapi masalah aliran tunai / kewangan atas sebab sebab yang hanya diketahui oleh mereka sendiri.

Projek perumahan yang terbengkalai di sekitar kawasan yang disebut sini tidak disebabkan oleh lokasi yang tidak sesuai. Lokasi itu bukan masalah. Lihat projek perumahan baru di Jalan Kebun dan Jalan Kampung Lombong di Seksyen 29 dan Seksyen 30 Shah Alam, Johan Setia Klang dan Kebun Baru Batu 9 dan Batu 10 Kuala Langat sebagai contoh. Walaupun terdapat beberapa projek perumahan terbengkalai, tetapi penyebabnya bukanlah lokasi yang tidak sesuai.

Saya percaya bahawa pemaju perumahan seperti Upicon group, Achievers group, Bandacaya group, MSN group dan Sin Hee Yang Property Management Sdn Bhd tidak menghadapi masalah besar dalam melaksanakan projek projek mereka di kawasan ini. Malah, minat yang ditunjukkan oleh pembeli rumah pada kebanyakan projek projek mereka, pada keseluruhannya, amat memberangsangkan.

Faktor penyumbang kejayaan projek perumahan baru mereka ialah lokasi yang berhampiran persimpangan lebuh raya yang menyediakan akses yang baik. Faktor ini tidak terlepas pandang  oleh pemaju perumahan baru di Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam, Kampung Kebun Baru Teluk Panglima Garang. Ini memang satu idea perniagaaan yang bagus.

Kepada mereka yang bercadang untuk membeli rumah baru - pertimbangkan faktor lokasi apabila membeli rumah anda! Seperti apa yang saya telah katakan, lokasi yang strategik memberikan anda kelebihan dari segi perningkatan nilai pada rumah / hartanah anda.





Tuesday 7 February 2012

Housing developer's challenge in times of economic uncertainty




Despite of the global economic uncertainties, there are still many many potential first time house owners out there in Klang Valley. Small to medium size housing developers should go for affordable residential properties under affordable housing category.

At the right price, in the right location and with right design concept, those who have not owned their first home will still make the commitment to buy the house.

There are some things to be learnt from the big and established developers in Malaysia like SP Setia, Mah Sing, Sunway groups. Understand the rationale behind their concepts of development. House design and layout should be tuned towards making renovation unnecessary if not minimal.

Developers for single or double terrace link house under affordable housing category in Klang Valley should also include this design concept in the layout of the houses they build. Renovation done separately by house owner will cost more than the one that comes as a built-in feature. 

The developers for new housing project around Klang, Shah Alam, Port Klang and Kuala Langat should also consider practising build-in household fixtures and fittings. And I say, why not? When developers do this, they can benefit from economy of scale where per unit price of a given item become cheaper because it's bought or done in bigger quantity. This will translate into cheaper price to the house owner.

Developers planning to build new housing projects around Jalan Kebun Shah Alam, Johan Setia Klang, Pulau Indah Port Klang, Meru, Kapar in Klang Selangor should focus on features and design layout that can sell during this economic slowdown. Pricing should be seriously considered so that it meet the affordability level of the potential house buyers. This truth is recorded without faltering - People still need a shelter over the head, good economy or otherwise!





Popular Posts