Kenaikan gaji kakitangan awam - Adakah lebih rumah akan dijual?

Terdapat peningkatan gaji sebanyak 7% hingga 13% kepada 1.4 juta kakitangan awam. Akan ada lebih RM6billion di dalam pasaran tempatan. Ada pendapat bahawa 60% hingga 80% daripada jumlah wang ini akan dibelanjakan. Adakah ini akan membantu jualan rumah di projek perumahan baru? Adakah mereka dari golongan ini akan buat pembelanjaan pada rumah - seperti membeli rumah pertama mereka jika mereka masih belum memilikinya?

Kenaikan gaji dalam sektor awam boleh membantu mengekalkan momentum belian dalam industri perumahan. Tetapi ia ada syarat - kenaikan gaji hanya akan mempunyai nilai sebenar jika tidak ada peningkatan yang sama pada lain-lain kos hidup dan harga rumah. Jika harga rumah meningkat sebanyak 10%, maka kenaikan gaji sebanyak 13% tidak akan membantu golongan ini dalam pembelian rumah samada rumah yang lebih besar atau untuk layak dapat pinjaman yang sebelum ini ditolak.

Ramai pemaju projek perumahan baru di sekitar Klang, Shah Alam dan Kuala Langat menggunakan strategi jualan yang memberi keutamaan kepada kakitangan kerajaan. Saya percaya mereka akan memberi lebih lagi tumpuan kepada golongan pelanggan ini sekarang. Tapi soalan ini perlu dijawab: Berapa banyak rumah yang boleh dijual kepada kakitangan kerajaan? Mereka yang bekerja dalam sektor swasta tidak mendapat kenaikan gaji. Kakitangan kerajaan sahaja tidak dapat membantu dengan membeli SEMUA rumah di SEMUA projek perumahan. Industri perumahan memerlukan bilangan pembeli yang jauh lebih besar. Dan angka ini perlu datang dari sektor swasta. Oleh sebab sebab ini, jualan rumah baru untuk kategori berpendapatan sederhana dan rendah masih akan terjejas kerana garis panduan pinjaman rumah yang diperketatkan walaupun ada kenaikan gaji pada kakitangan kerajaan.

Salary increase for civil servants - Will more houses be sold?

There is a 7% to 13% salary increase to 1.4 million civil servants. There will be extra RM6billion in the economy. It's reported that 60% to 80% of this money will be spent. Will it help in the sales of houses? Will this group of people spend on houses - like buying their first house if they have not already owned one?

The salary increase in the public sector may help sustaining the buying momentum in the housing industry. There is a caveat here - the increase in salary will only have real value if there is no corresponding increase in other costs of living or price of houses. If price of houses is increased by 10%, then the salary increase of 13% will not help one in buying a better house or to qualify for the loan previously rejected. ( borderline rejection )

Many developers of new housing projects around Klang, Shah Alam and Kuala Langat are adopting the strategy of giving priority to government servants to buy the houses. I believe they will focus more on this group of customers now. But how many houses in a housing project can one sell to government servants? Those in the private sector don't get the same salary increment. Government servants alone cannot help in buying all the houses in all the housing projects. The housing industry need far more number of buyers than this. And this has to come from the private sector. Hence, the take-up rate of new houses for the middle to low income category will still be affected by the tightened guidelines on house loan approval despite the salary increment to the government servants.

Garis panduan baru pinjaman rumah - Kesan pada pembeli rumah baru

Garis panduan baru pinjaman rumah telah diperketatkan di mana kelulusan kini berdasarkan pada gaji bersih dan bukan gaji kasar. Kalau diambilkira polisi dimana rekod kredit dan keupayaan bayar balik ansuran ( sekiranya kadar bunga naik ) pemohon perlu dipertimbangkan, ramai bawah kategori pendapatan sederhana dan rendah akan gagal dalam permohonan pinjaman ini.

Statistik terkini Skim Rumah Pertamaku melaporkan bahawa 48% daripada 1062 pemohon tidak layak dan 16% masih meuinggu keputusan. Bagaimana pula dengan pembeli rumah baru teres satu dan dua tingkat di Klang, Shah Alam,dan Kuala Langat yang memohon untuk 90% pinjaman? Apa sudah jadi pada permohonan mereka? Ramai telah ditolak. Ramai lagi akan ditolak.

Ini adalah situasi di pasaran: Anda perlukan lebih pendapatan untuk mampu membeli rumah yang anda lihat empat bulan lepas, dimana anda layak untuk pinjaman tapi tak jadi beli rumah itu atau anda perlu mencari rumah yang lebih kecil ( lebih murah ) atau satu yang lebih jauh ( lebih murah ) untuk mendapatkan kelulusan pinjaman.

Kelulusan pinjaman yang lebih perlahan dan rendah menyebabkan jualan rumah yang lebih rendah dalam projek projek perumahan baru. Kesan ini adalah menyeluruh - dari banglo dan rumah berkembar di Kajang, Sungai Buloh ke rumah teres satu dan dua tingkat di Kapar, Meru, Pelabuhan Klang, Johan Setia Klang, Jalan Kebun Shah Alam dan Teluk Panglima Garang Kuala Langat.

Apa yang akan berlaku pada harga rumah di bawah RM300,000? Adakah harga akan turun kerana jualan menurun dan diperlambatkan? Adakah anda perlu tunggu untuk membeli rumah anda? Jualan yang rendah tidak boleh dilihat sebagai penurunan permintaan. Rumah yang tidak boleh dibeli oleh mereka yang tak layak sekarang akan dibeli oleh mereka yang masih layak untuk mendapatkan pinjaman.

Saya percaya bahawa anda mungkin dapat beli epal yang lebih murah pada tahun depan dan tahun yang seterusnya. Tetapi perkara ini tak mungkin terjadi pada rumah berharga bawah RM300,000 di Lembah Klang. Manusia boleh menghasilkan lebih banyak epal tetapi mereka tidak boleh menghasilkan lebih banyak tanah. Hujah bahawa jika orang tidak membeli, harga dalam konteks rumah di bawah harga RM300,000 di Lembah Klang akan turun harga - itu adalah satu kesilapan.

Mereka yang tidak dapat kenaikan gaji perlu lebih berjimat dan tekun cari lebih wang. Belilah rumah yang memenuhi citarasa anda jika anda masih boleh dapat pinjaman. Anda perlu berlanja mengikut kemampuan. Tidak bermakna kalau pinjaman diaturkan kepada anda jika anda memang tidak mampu membeli ( membayar ansuran rumah ). Rumah anda akan dilelong oleh bank bila anda tak dapat bayar ansuran. Hutang yang datang dari pembelian yang anda tidak mampu itu satu perkara yang berbahaya - ia akan meningkat dan menjadikan anda lebih berhutang!